1 июля 2019 гoдa в Рoссии пeрexoдят нa нoвую сxeму финaнсирoвaния стрoитeльствa мнoгoквaртирныx дoмoв чeрeз эскрoу-счeтa. Дeньги дoльщикoв зaстрoйщик нaпрямую бoльшe нe пoлучит, иx рaзмeстят нa спeциaльныx счeтax в aккрeдитoвaнныx бaнкax, a стрoйкa будeт (у)ходить зa счeт бaнкoвскoгo прoeктнoгo финaнсирoвaния, сooбщaeт РБК.
Кaк будут зaключaться сдeлки
Принципиaльнo сxeмa пoкупки жилья чeрeз эскрoу-счeтa безлюдный (=малолюдный) отличается от существовавшей ранее, когда после регистрации договора долевого участия в Росреестре пайщик вносил средства на счет девелопера, который был в силах пользоваться ими по своему усмотрению. Согласно поправкам в 214-ФЗ «О долевом строительстве…», с 1 июля 2019 возраст эта схема немного изменится.
Теперь при покупке жилья в новостройке участник сначала должен подписать договор долевого участия с девелопером. П это соглашение регистрируется в Росреестре. После этого копилка, застройщик и дольщик подписывают трехсторонний договор на отворение. Ant. закрытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств. В (настоящий в договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета.
Коли квартира покупается в ипотеку, деньги на счет эскроу переводит банчок-кредитор. Как только нужная сумма от покупателя иначе банка-кредитора поступает на спецсчет, обязательства участника долевого строительства числом оплате ДДУ считаются выполненными.
Что такое эскроу
Эскроу — депонирование средств поперед завершения возведения новостройки. В отличие от сберегательного, лихва на средства не начисляются, банк (агент эскроу) также не получает вознаграждения. По сути, покупатель (депозитор) открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются сверху срок, не превышающий дату ввода дома в эксплуатацию (в соответствии с проектной декларации) плюс шесть месяцев (такой стаж отводится на передачу ключей).
Как оформить пакт:
Девелопер и покупатель заключают ДДУ, в котором указывается пункт оплаты с использованием эскроу. После подписания договор регистрируется в Росреестре, каста процедура занимает до девяти дней.
После официальной регистрации ДДУ участник, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор, и банк открывает эскроу-подсчёт. Покупатель вносит деньги на свой счет одновр`еменно или в указанный в договоре срок в безналичном порядке. Настоящий процесс займет около трех дней, если в договоре отнюдь не указаны другие условия.
Таким образом, по новым правилам порядок оформления сделки через эскроу-счет занимает примерно двух недель. Дальше остается ждать, когда застройщик сдаст предмет в эксплуатацию и передаст дольщику ключи. После сдачи на хазе банк переводит деньги со счета эскроу держи специальный банковский счет застройщика.
Можно ли отыграть деньги со счета
Вернуть деньги с эскроу-счета покупщик может при расторжении ДДУ. Для этого существует до некоторой степени условий:
- застройщик признан банкротом или в его отношении беспрепятственно конкурсное производство;
- девелопер ликвидирован по решению свида;
- компания передала квартиру в оговоренный срок.
Гарантии возле банкротстве застройщика
Теперь в случае банкротства застройщика али других форс-мажоров покупатель не теряет касса, так как они заморожены на эскроу-счете в уполномоченном банке. Участник вправе забрать средства со спецсчета и потратить их точно по своему усмотрению или оставить и потребовать передачи квартиры от суд, если дом построен. Как и сейчас, практика может подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера исполнение) завершения проекта.
Если обанкротится банк
Средства возьми каждом счете эскроу застрахованы государством на сумму до самого 10 млн руб. Таким образом, подавляющее (абсолютная покупателей квартир в строящихся домах смогут вернуть полную сумму в случае банкротства баночка, так как средняя стоимость жилья в России составляет эдак 3 млн руб.
Право работать с эскроу-счетами получат маловыгодный все банки. Правительство в мае 2019 года снизило спрос к кредитному рейтингу кредитных организаций, благодаря этому регистр банков, которые могут работать с такими счетами, увеличился с 63 предварительно 100.
Переход на проектное финансирование в большей степени защитит дольщиков в массовом сегменте. Клиентура. Ant. продавцы квартир в сегменте бизнес-, премиум- и элитном окажутся в меньшей мере защищенными, так как цена 1 кв. м в самых дорогих новостройках Москвы может переходить 2 млн руб. Страховая сумма в 10 млн руб. угоду кому) большинства элитных квартир — всего 10–15% через их полной стоимости, подсчитали в компании Savills. Опять-таки, по словам экспертов компании, гарантий у покупателей вышел и сейчас, так что это не ухудшит их существующее обстановка.
Ряд застройщиков сможет строить по старым правилам
С 1 июля 2019 годы не все новостройки будут продаваться через эскроу. Полномочия дали возможность девелоперам продавать по старой схеме, коли строительная готовность объекта составляет не менее 30%, а добыча заключенных ДДУ — не менее 10%. Про проектов комплексного развития территории достаточно 15%-утнапиштим готовности, а для системообразующих компаний (входят ПИК и ЛСР) — 6%-утнапиштим.
Как проконтролируют девелоперов
Поправки в законодательство о долевом строительстве ужесточили спрос к застройщикам — нецелевое использование средств довольно невозможно. Вся операционная деятельность застройщиков будет тщательно отслеживаться и обследоваться уполномоченным банком. По сути, кредитная организация финансирует затраты девелопера по согласованному проекту бюджета строительства (по (по грибы) вычетом собственных средств застройщика).
Деньги девелопера (и всех других структур, которые участвуют в возведении объекта) будут простираться в одном банке на одном счету. Это позволит кредитору осматривать переводы на всех этапах. Застройщик должен дозволять банку обоснования для перевода средств, а финансовая предприятие может отказать в проведении сомнительной операции.
Застройщики обязаны помещать на жительство информацию о компании и объектах строительства в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Сие позволит сделать информацию о компании и объектах открытой, а документооборот — прозрачнее.
