Пoслe «пeрeсмeнки» в прaвитeльствe сeть в oчeрeднoй рaз нaпoлнилaсь стрaшилкaми. Нa сeй рaз пo пoвoду тoгo, чтo зa тex, ктo «нeлeгaльнo» сдaeт квaртиру и нe плaтит нaлoги, вoзьмутся всeрьeз, a рeгулярныe пeрeчислeния дeнeг нa кaртoчку стaнут oснoвaниeм с целью прoвeрoк.
Дa, 13 % НДФЛ, кoтoрыe призывaют плaтить сoбствeнникoв, сдaющиx жильe, – этo oбъeктивнo oчeнь бoльшиe дeньги. Нo eсть другиe вaриaнты, причeм aбсoлютнo зaкoнныe.
ЧТO В ТEOРИИ
Сeгoдня угоду кому) квaртирoвлaдeльцa вoзмoжны три вaриaнтa лeгaлизaции дoxoдoв oт aрeнды:
— Пo oкoнчaнии гoдa зaпoлнить дeклaрaцию и зaплaтить 13-прoцeнтный нaлoг нa дoxoды физичeскиx лиц (НДФЛ)
— Зaрeгистрирoвaться в кaчeствe индивидуaльнoгo прeдпринимaтeля (ИП), приoбрeсти актив, либо ежеквартально платить налог на предпринимательский выручка по ставке 6%, в конце года придется в свой черед заплатить взносы в фонды социального страхования
— Зарегистрироваться в качестве самозанятого, и ежемесячно выгонять от 3 до 6% налога на профессиональный приход. И все! И регистрироваться, и платить можно, что называется, невыгодный выходя из дома.
Это ли не восстание?
А ЧТО НА ПРАКТИКЕ
Теперь давайте все посчитаем. Во исходные данные. Предположим, вы намерены сдавать квартиру ради 25 тыс. руб. в месяц (средняя ставка в целях приличной однушки или «так себе» двушки, укомплектованной всей домашней утварью и бытовой техникой).
Близ условии, что квартира сдается на длительный отрезок времени и ни месяца не пустует, вы получите 300 тыс. руб. выручки в бадняк. Коммунальные услуги «без счетчиков» (хоть 5 тыс. руб. в месяц, или 60 тыс. руб. в бадняк) включены в арендную плату.
Отложим (по минимуму) к тому же 30 тыс. руб. в год на текущий восстановление и непредвиденные расходы (поломка стиралки, клининговые услуги, лейнерование замков, риэлторские услуги при неплановой «пересменке» арендаторов и т. п.).
Таким образом, после год у нас «нарисовалось» 210 тыс. руб. сравнительно чистого дохода.
Теперь займемся налогами.
ЕСЛИ Ваша милость — РЯДОВОЙ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК
Рядовой налогоплательщик должен заплатить 39 тыс. руб. НДФЛ (13% через 300 тыс. руб.). Чтобы быть чистым пизда законом, достаточно прийти в налоговую инспекцию, заполнить справку Ф-3 НДФЛ и отдать деньги обозначенную сумму до конца апреля года, следующего следовать отчетным. Кстати, можно и не ходить, а заполнить декларацию держи сайте Госуслуг или в личном кабинете на сайте налоговой и даром это не прошло кредиткой. Удобно.
Итак, ваш «чистый» ежегодный доход, на который вы сможете жить, ни в нежели себе не отказывая, составит 210тыс. -39 тыс. =171 тыс. руб. (14,25 тыс. руб. в диск)). И это – в идеальных «лабораторных» условиях: лишенный чего простоев и задержек платежей.
Такая система чудовищно неудобна и неэффективна — вдобавок как для плательщиков налогов, так и для тех, кто такой их собирает. Она словно специально создана к того чтобы ее нарушали.
Смотрите, что отсюда следует. Если вы заключили договор аренды и сдавали квартиру в этом году, ведь заплатить налоги нужно до 30 апреля следующего лета. При этом договор аренды (коммерческого найма) жилого помещения сроком накануне года не подлежит регистрации в Росреестре.
То убирать, вы получаете арендную плату, оплачиваете коммуналку и непредвиденные издержки, остаток – мысленно «запихнули» в родной семейный бюджет и живете в свое удовольствие. А следующей по весне — вынь да положь 39 тыс. руб. налоговикам.
А в эту пору предположим, что в течение года вы (как и подавляющее множество. Ant. меньшинство) не столкнулись с проверками и не «засветились» для рынке аренды. Что в этом случае вы сделаете весною? Правильно, отправите прошлогодний договор в мусорную корзину и начнете связи с «чистого листа».
Примечательно, что у представителей фискальных органов равно как почти нет рычагов воздействия на арендаторов-неплательщиков НДФЛ. Умереть и не встать-первых, чтобы привлечь их к ответу, нужно подкреплять доводами не только наличие договора аренды, но и видимое дело передачи денег. А вы сговорились: «пустил пожировать друзей за просто так, за небольшую участие с деньгами и по хозяйству».
То есть, инициатором проверки и принуждения к уплате налогов может комплекция только съемщик, который решит на прощание шибко насолить бывшему «другу». Или, словно теоретически возможный вариант, – контрольная закупка резидентами налоговой полиции. Да практически это почти осуществимо: ведь чтобы написать неплательщика на чистую воду нужно дождаться следующей весны и увериться, что собственник не побежал оформлять форму 3-НДФЛ.
Истина, вы уязвимы, если сдаете квартиру в посуточную аль краткосрочную аренду. Если объект сдается в режиме «проходный двор», есть шанс, что к вам придут и попортят нервишки.
ЕСЛИ ВЫ — ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ
Теперь рассмотрим альтернат, когда квартиру сдает индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения (6% со всех видов дохода). До сей поры исходные данные те же. Считаем.
Итак, налог за регистрацию ИП – 800 руб. Дань – 18 тыс. руб. (6% от выручки). Впоследствии, до конца отчетного года вы также должны свершить страховые платежи в фонды обязательного медицинского и пенсионного страхования (ОМС и Богиня плодородия). В 2020 году это 40,9 тыс. руб. В целом – легализация аренды «однушки» (чуточку-чуть округлим) обойдется вам в 60 тыс. руб. вслед за год. Чистый годовой доход – 150 тыс. руб. (12,5 тыс. руб. в месяцочек). И это опять же без простоев.
В каких случаях являться ИП выгоднее, чем платить НДФЛ? Только в волюм, если ваш ежемесячный доход от предпринимательской деятельности превышает 52,3 тыс. руб. Хоть бы, вы сдаете в аренду дорогую недвижимость, причем приставки не- обязательно жилую (например, офисное помещение или жилище), несколько квартир, или параллельно занимаетесь другой предпринимательской деятельностью.
Около этом факт отчислений в фонд пенсионного страхования позволяет вас рассчитывать на сохранение пенсионного стажа и пенсию, так осторожно, «выше минимума».
Ну вона, теперь всем-всем-всем уже понятно, какими судьбами при приведенных выше правилах рынок аренды простой не имеет шансов стать легальным? А теперь – самое интересное.
Разве что ВЫ — САМОЗАНЯТОЕ ЛИЦО
Ну вот и добрались впредь до самого интересного варианта – самозанятости. Если ваш квартирант – физическое лицо, ставка налога, который называется хардж на профессиональный доход — НПД, составит всего 4%. А с учетом налогового вычета 10 тыс. руб. (сие такой «подарок» тем, кто решился легитимироваться как самозанятый) – всего 3%. Но сие до момента, пока вычет не будет исчерпан. Так есть, с 300 тыс. годовой выручки (как в первых двух случаях), — сие 9 тыс. руб.
Дальнейшие расчеты и исходные данные (они тетя же) оставим за скобками. Получим 201 тыс. руб. чистого и легального дохода в время, или 16,75 в месяц.
А что, так тоже (бог) велел? Да, можно. Услуга по сдаче в аренду жилых помещений входит в реестр разрешенных видов деятельности. Точнее, такого списка получи самом деле нет. В законе перечислено только в таком случае, что нельзя.
Да, аренда жилья с точки зрения закона о самозанятости – классный и легальный бизнес. А для рантье, сдающего квартиры, — прямо находка. Потому что 3-4% — это намного гуманнее, нежели 13.
Кто может стать самозанятым? С 1 января 2020 лета любой человек, ведущий предпринимательскую деятельность в одном с 24 регионов, входящих в зону действия эксперимента (Северная пальмира и Ленинградская область – в их числе). Даже (не то вы сдаете квартиру в Петербурге, а живете, к примеру, в Хабаровске.
Бегство: КАК Я СТАЛ САМОЗАНЯТЫМ
Кстати, я сам еще в прошлом году испробовал регламент самозанятости на себе. Дело было так. Я скачал аппозиция «Мой налог», открыл его и начал переставать процедуру регистрации. Приложение потребовало от меня исхреначить на камеру смартфона снимок паспорта, затем – свое отпечаток.
Последний этап удался с третьей попытки, поскольку «умное» применение не идентифицировало меня с фотографией в паспорте шестилетней давности, идеже я был без бороды. Оно предлагало попробовать всё ещё раз и сообщало, что сомневается в том, что сие, действительно, я.
Перед четвертой попыткой я был морально папа-мама сказать не может сбрить бороду, но не пришлось. «Поморгайте, а в дружбу», — попросил смартфон. И через несколько минут я получил известие о регистрации в качестве самозанятого лица.
В дальнейшем все работало сиречь часы. Получал гонорар на карту, вводил сумму, высылал (да через приложение) кассовый чек. В следующем месяце – оплачивал начтенный налог. Не только выгодно, но и удобно.
Давай хорошо, скажете вы. Предположим, я решил легализоваться, «засветился» чисто рантье, сдающий жилплощадь в аренду, а налоговики начали довертывать гайки. А вот и нет! Читаем закон: «В протяжение десяти лет проведения эксперимента не могут заноситься. Ant. вычеркиваться изменения в настоящий Федеральный закон в части увеличения налоговых став и (или) уменьшения предельного размера доходов» (ФЗ-422, ст. 1, п. 3)».
А Усиживать ЛИ ОГРАНИЧЕНИЯ?
Да, есть. Во-первых, самозанятый, в предзнаменование от ИП, не может нанимать людей сверху работу, а его доход не может превышать 2,4 млн руб. в годок. Поэтому, если вы достигли потолка, придется записываться как ИП. Но тогда вы сможете взять управляющего своими недвижимыми активами и платить ему зарплату.
Закачаешься-вторых, у самозанятого «не идет» эмеритальный стаж и нет отчислений в пенсионный фонд. Но ваша сестра можете делать их добровольно, либо, опять-таки, придаваться в доходную недвижимость.
В-третьих, самозанятый не может схватывать доход от сдачи коммерческой недвижимости – только лишь от жилой. Поэтому если у вас не флэт, а апартаменты, — сочувствуем: на вас данный порядок не распространяется.
Честно говоря, серьезных минусов такого режима налогообложения в (видах рантье-квартировладельца я не вижу. Зато есть беда большие плюсы. Сдаете и получаете деньги – платите. Отнюдь не сдаете – не платите. Сдаете, но малограмотный получаете платежей, — можете защищать свои круг интересов в судебном порядке.
Далее. Вы можете легально и круто «работать» в сегменте краткосрочной аренды, неважный (=маловажный) опасаясь, что вас накроют, как нелегальный хостел. И близ этом ничто не мешает оказывать своим съемщикам (так же как и всем прочим) сопутствующие услуги. Например, состоять для них «по совместительству» няней, репетитором, причинять клининговые услуги.
Наконец, вы сможете «изъявлять» свои легальные доходы не только налоговикам, а также банкам – если хотите взять авторитет.
И все это – без отрыва от первый работы, где вы платите НДФЛ и «зарабатываете» себя пенсию.
ПОЧЕМУ ЖЕ НАС ПРОДОЛЖАЮТ ПУГАТЬ?
Зачем о том, что на рынке аренды возможны революционные изменения, а квартировладельцы-рантье в настоящее время могут решать все свои проблемы в легальном правовом арена, не трубят на всех углах.
Почему самочки налоговики не пропагандируют самозанятость?
Во-первых, никак не перестроились. Самозанятость – дело новое и непривычное. А акция заполнения декларации по форме 3-НДФЛ прописана в всех подробностях.
Во-вторых, налоговики на местах, по всей вероятности, люди азартные: им нравится выполнять и перевыполнять мероприятия, выявлять и наказывать нарушителей – словом, работать.
Ой ли? и, наверное, ставка 13% им все-таки нравится вяще чем 3, 4 или 6.
