Oлeг Гильгeнбeрг, брoкeр, oснoвaтeль и влaдeлeц брeндa «Aлтaйскaя Элитa», рaсскaзaл, стoит ли инвeстирoвaть сeгoдня в кoммeрчeскую нeдвижимoсть и кaкoвы зaкoны рынкa элитнoй жилoй нeдвижимoсти
Xoтят бoльшeгo
– Oлeг, рaсскaжитe, кaкoй нeдвижимoсти сeгoдня нe xвaтaeт Бaрнaулу?
– Нoвый интересах гoрoдa фoрмaт кoммeрчeскoй нeдвижимoсти, кoтoрoгo кaтaстрoфичeски нeдoстaeт, – склaдскaя нeдвижимoсть высoкoгo урoвня клaссa A. В пoслeднee врeмя oчeнь пoмeнялaсь структурa спрoсa: СВO, сaнкции нaлoжили свoй oтпeчaтoк. Бизнeсмeны нaчинaют рaзвивaть ниши, кoтoрыe рaньшe были нe вoстрeбoвaны либо — либо нaблюдaлaсь бoльшaя кoнкурeнция с зaрубeжными кoмпaниями. Тaк кaк мнoгиe прoизвoдитeли пeрexoдят в oнлaйн, им нe нужны бoльшиe плoщaди пoд мaгaзины. А гляди под склады – безгранично. Так что сейчас (вагон заявок на помещения площадью 200–500, даже если 1000 квадратных метров.
К нам в Кашлык активно заходят маркетплейсы. Сих заказчиков интересуют очень старшие площади – десятки тысяч квадратов! Для Wildberries и Ozon собственники больших складских помещений расторгают договоры с мелкими арендаторами, строят новые огромные складское хозяйство, но они только-чуть закрывают нынешние потребности.
По весне этого года ко ми обращалась компания, которая занимается поставками растительных конечность в Китай. Говорят: уже годик ищем помещение в Барнауле. С каждым месяцем навести погреб это все сложнее. Сверху рынке нашего города либо минувшее советское наследие (понятно, в каком состоянии), либо неформатные, маленькие площадки.
– Идеже чаще располагают складские помещения?
— В промзоне не долго думая несколько предпринимателей активно начали возрождать бывшие промышленные здания по-под современные складские комплексы, производственные парение. Мы с одним из заводов ведем разговор. Я каждый раз приезжаю тама и удивляюсь, сколько там свободной владенья! Руки чешутся что-так с ней сделать (смеется).
– Старые здания просто реконструируют или сносят?
– Клиент показывает, что в большинстве случаев перекоцать дороже, чем просто вынести. Да, есть советские постройки, идеже нормальные подъездные пути, страна, которая позволяет организовать лавирование грузовой техники, парковочные места на сотрудников и клиентов. И, главное, самолично конструктив здания соответствует современным требованиям. Однако в большинстве случаев проще принести и построить новое здание.
Районы-кварталы
– Чисто вы отслеживаете новые тренды в недвижимости?
– Посещаю отраслевые мероприятия: Межнациональный жилищный конгресс, Сибирский квартирный конгресс, различные форумы. В этом году ездил получай выставку складского хозяйства. Специалисты словно раз говорили о том, а сейчас страшная проблема со складами высокого уровня до всей стране. Приводили в прототип Челябинск, где аренда площадей в большом складском комплексе есть расчет дороже, чем в Москве. И персонал вынуждены снимать, потому что-что больше в городе нет приемлемо подходящего.
– Сегодня Барнаул энергически разрастается вдоль Павловского тракта, в сторону аэропорта. Получай месте бывших пустырей – жилые кварталы. Сие влияет и на расположение коммерческой недвижимости, очень может быть?
– Конечно. Ездить в штаб-квартира на работу люди, живущие в новых районах, безлюдный (=малолюдный) хотят. Так что в приоритете у предпринимателей – удобная логистика и на клиентов, и для сотрудников: точь в точь они будут добираться, почем времени тратить на поди.
Цены на объекты в этом районе растут в геометрической прогрессии. В 2021 году ко ми обратились ребята из Кемеровской области – нужен был гектар владенья под автодром, рядом с жилыми массивами. Я им предлагаю возьми Власихинской варианты по 30–50 миллионов. Они будто бы: «Так нам пару парение назад в Новосибирске подбирали после пять миллионов!» Я говорю: «Кончено правильно, пару лет отдавать и я бы вам за высшая отметка миллионов подобрал. Сейчас таких цен кто в отсутствии». Повторюсь, этот разговор был в 2021-м. А нынче раскупают земли на самом выезде изо города, которые раньше и безвыгодный нужны никому были. Наклейка – от 30 накануне 60 миллионов за гектар.
К примеру, владенья по соседству с недавно открывшимся дилерским центром «Алтай Ладонька», на красной очерк Павловского тракта. Там баснословно высокий автомобильный трафик получи и распишись въезде и выезде из города. Лупить и остановки общественного транспорта, и покойный съезд с автомагистрали, и большая зона, которая позволяет организовать пилотаж большегрузного транспорта. Из новостроек Индустриального района и близлежащих поселков (Березовки, Спутника, Новомихайловки) могут ни за что добираться на работу сотрудники. У этой местности крупный потенциал – можно выковывать практически любой формат бизнеса.
Офисная неустойчивость
– С какими проблемами может вступить в конфликт предприниматель, который сам подбирает спинар для покупки, не обращаясь к брокеру?
– Случается красивая картинка, а внутри более чем достаточно подводных камней. К примеру, купили за бесценок земельный участок, а потом потратили самую малость лет на согласование точек подведения коммуникаций к нему возможно ли на смену разрешенного использования участка. Сие просто колоссальная потеря денег.
– В среднем куда же сегодня выгоднее вложиться?
– Сейчас горизонт планирования у бизнеса бесконечно сузился. На пятилетку на первых порах уже не загадывают. Прыщ на ровном месте не понимает, что завтрашний день будет с курсом рубля, доллара, с ценами сверху строительные материалы. И основная ребус бизнесменов – не столько подработать, сколько просто сохранить собственность. Если говорить о городской недвижимости, в таком случае, на опыте пандемии, офисная остолбенение показала себя как самая стабильная.
– Пусть бы пророчили, что офисы с приходом удаленки будут неважный (=маловажный) востребованы…
– Тем маловыгодный менее хорошие бизнес-центры на деле не просели по прибыли. Неприметно провели ротацию арендаторов. Какие-так ушли, какие-то расширились. В итоге наводняемость не изменилась. Люди, которые вложились в качественную офисную толстушка, остались на хороших позициях.
Сие касается не всех гешефт-центров, конечно: можно разобрать объект для сдачи в аренду и невыгодный сдать его совсем. Иначе сдать дешево, потому что-нибудь хорошие арендаторы туда мало-: неграмотный пойдут. Именно поэтому нужно консультироваться с профессионалами – куда не чета вложить деньги, чтобы далеко не пожалеть после.
Люкс вне спешки
– Вы занимаетесь до сего времени и элитной жилой недвижимостью. Будто сейчас происходит на этом рынке?
– Элитное жилье веков)) пользуется спросом. Эта аркасолия более стабильна, чем протосингел, ее не штормит. Инуде нет льготных ипотек, резких перепадов цен с-за изменения ставки рефинансирования. Интерес, как правило, совсем другими факторами обусловлен: престижностью района, развитием пирушка или иной локации, развитием проектов, которые привлекают в место деньги. Здесь нет дикой конкуренции, в нашем регионе впрямь нет.
– Продается такая окаменелость дольше?
– Да, пора экспозиции объекта может образовывать 2–3 года. И это в порядке! Если человеку нужно неотлагательно продать элитку, он снизит цену и счета) проведет сделку. Но в основном все на свете в спокойном режиме происходит. Вишь если ты малосемейку двуха месяца продаешь безуспешно, знать, точно делаешь что-ведь неправильно. Либо с ценой невыгодный угадал, либо она вместе вне рынка. А по-настоящему элитарный элитный объект всегда дождется своего эксклюзивного покупателя.
Явить со всех сторон
– Вам освещаете выставленные на продажу объекты невыгодный только на своем сайте, однако и в YouTube канале. Почему выбрали эту площадку?
– Малограмотный все ищут недвижимость нате профильных сайтах. Как показывает проба, обеспеченный человек не полезет копаться жилье на «Авито» аль «ЦИАН» и не заинтересуется парочкой размытых фотоснимок. В этом смысле YouTube дает с прицепом возможностей донести информацию раньше целевой аудитории.
Важно изготовить все, чтобы объект влюбил в себя покупателя к тому же до личного просмотра. В крупных городах, на правах правило, сначала делается полная предпродажная взрыхление квартиры или дома. И сие не только клининг. Немедля популярным становится хоумстейджинг: дело в шляпе интерьер дополняют необходимым декором, мебелью, «плюшками» дизайнерскими, затем чтоб у покупателя случился «вау-явление». А после профессионалы снимают квалитативный видео– и фотоконтент и выставляют извещение о продаже. У нас такая взрыхление пока не распространена, хотя я стараюсь ее внедрить.
– Якобы клиенты относятся к популярности своих особняков в интернете?
– Мировосприятие наших сибиряков очень усильно отличается от менталитета людей, живущих в крупных городах. Ваш брат посмотрите рекламу местных элитных объектов. (как) будто правило, это несколько фотографий фасада, местность. Жильцы не любят представлять внутреннее наполнение. Покупатель в долгу сначала подтвердить, что некто не просто прохожий, тот или иной шел мимо и решил посмотреть, как другие живут.
Я сначала смотрел на опыт коллег, которые в Москве, Питере, Столица курортов занимаются элитной недвижимостью, и думал: вона бы мне такой мира, который собственник разрешит полноценно комментировать. И вот у меня в работе оказался квартирный комплекс в Новотырышкино. Над сим проектом потрудилась целая международная аут дизайнеров, архитекторов. Там первоклассная обстановка, бытовая техника, шторы, ковры – полно продумано до мелочей, трендец заграничное. Хозяин коттеджа дал ми разрешение на полноценный поле зрения, и это видео сейчас пользуется гигантский популярностью у моих подписчиков.
– У вы почти тысяча подписчиков возьми YouTube, несколько тысяч просмотров получай каждом обзоре. Это а не только потенциальные клиенты. Который еще ваша аудитория?
– Потенциальные клиентура. Ant. продавцы, коллеги, обычные люди, которым нравится красивая остолбенение. Недавно вот мне изо Казахстана звонит мужчина, говорит: пересмотрел всегда ваши ролики, влюбился в Тау Алтай. Решил базу отдыха «Тэнери» укупить! Но база к этому времени ранее нашла своего покупателя, будем делать предложение другие варианты.
Алтай поголовно входит в тройку наиболее привлекательных регионов угоду кому) инвестирования. Границы закрыты, деньги куда-то вкладывать нужно. Предприниматели готовы исследовать логистические, промышленные комплексы либо гостиницы и базы отдыха. Вторично сейчас бурно развиваются засада апартаментов. В Новосибирске это еще тренд, а алтайский бизнес один начинает смотреть в этом направлении. Уж на что молодец есть у вас есть много успешных проектов, взять, апарт-отель YE’S, кой готов со своей франшизой захаживать к нам.
Что касается Горного Алтая. Ты да я недавно парк-гостиница «Скала» выставили нате продажу. Он на этапе финальной достройки, же буквально с первых домиков «выстрелил». В один присест на 100% заполнен был. Да помогаю сейчас в продаже семейного отеля «Ни в сказке сказать» на территории особой экономической зоны «Бирюзовая Катунь». Вообразите: вся инфраструктура для семейного отдыха с детьми – корпуса изо кедрового бруса (один изо которых с игровой комнатой, детской площадкой и аниматорами, под корень приспособлен для детского досуга), упоительный ресторан, бар, бассейн. Краеугольный камень всегда заполнена на 100% и как следует будет приносить хороший оклад новому владельцу. Но и сие еще не все. В пятидесяти метрах через отеля начали строить горнолыжный Акапулько «Новые вершины». Думаю, рань «Малина» найдет нового хозяина вновь быстрее, тем более мной создана отличная презентация сего объекта.
Кстати, я никогда без- беру с клиентов деньги следовать подготовительную работу. Наша шатия получает оплату за терминальный результат – продажу неужто юридическое сопровождение. Хотя лишь только написание рекламного текста у меня не тот. Ant. похожий раз занимает неделю. Этим) нужно снять видео, смонтировать – до этого времени несколько недель. Я трачу возьми каждый обзор надо признаться много времени. Такой чисто максималист. Если что-в таком случае делаю, то делаю что-то около, чтобы сам остался доволен результатом и моего клиент соответственно.
