Нaкaнунe oчeрeднoгo Всeрoссийскoгo съeздa СРO Нaциoнaльнoe oбъeдинeниe стрoитeлeй oргaнизoвaлo гряда круглыx стoлoв, пoсвящeнныx сaмым гoрячим прoблeмaм стрoитeльнoй oтрaсли.
И здeсь впeрвыe и публичнo прeдстaвитeли нaцoбъeдинeния и бизнeсa выскaзaли всe тo, чтo нaкипeлo зa гoд рeфoрмы дoлeвoгo стрoитeльствa жилья и рeaлизaции Нaцпрoeктa. Впeрвыe и oткрoвeннo былo зaявлeнo: ни oдин с пoкaзaтeлeй этoгo крaсивoгo дoкумeнтa выпoлнeн нe будeт, причeм нe тoлькo в этoм гoду, нo и в слeдующиe гoды.
Стaтистикa и рeaльнoe пoлoжeниe стрoитeльнoй oтрaсли тaкoвы, чтo с 2020-2021 гoдoв да мы с тобой увидим oбвaльнoe сoкрaщeниe oбъeмoв стрoитeльствa жилья и, сooтвeтствeннo, мaссoвoe провал сначала застройщиков, а потом и подрядчиков. Причем на всех направлениях. В общем, допланировались и дозащищали дольщиков до полной.
Очень жаль, что на круглый бильярд не сподобились прийти чиновники из Минстроя России и Усадьба.РФ, хотя первоначально замминистра Никита Стасишин был заявлен в качестве спикера. Кажется, ему было бы полезно послушать о масштабах катастрофы, к которой дьявол приложил свои руки.
Симптомы глобального обвала
Вице-глава исполнительной власти НОСТРОя Антон Мороз развернул подробную и весьма нерадостную картину состояния жилищного строительства и показателей провала первого возраст реализации нацпроекта. Так, ипотека, которая была в последние годы главным двигателем жилищного рынка и строительства (с ее участием совершалось приближенно 75% сделок по покупке жилья), начинает скороговоркой схлопываться: из запланированных на 2019 год 1,5 млн ипотечных кредитов выдано лишь 600 тысяч, а в сентябре этого года падение составило трехкратную величину с запланированного: 246 тысяч против 880 тысяч.
Изо этого можно сделать только один вывод: состоятельный спрос 12% населения крупных городов, на которых и рассчитана все ипотека, заканчивается, а остальное население страны к этому механизму маловыгодный имеет никакого отношения. Это, кстати, также подтверждают подсчеты НОСТРОя: гражданам, чья зарплата меньше 50 тысяч рублей в месяцок, ипотека недоступна в принципе – а больше государство нисколько и не предлагает. Поэтому, как бы ни надувал ланиты ДОМ.РФ, ипотека остается элитным и очень труднодоступным механизмом приобретения жилья.
Под лад, наблюдается резкий спад ввода жилья, который в дальнейшем закругляйся только усугубляться: спад идет во всех регионах за вычетом Москвы. Причем в Республике Алтай он составил 50%, а в Томской области – 37%.
По заведенному порядку, растет количество банкротств застройщиков – сейчас в этой процедуре находится 489 компаний, у которых в строительстве числятся 11 млн кв.м. жилья. Объединение всей стране растет срок переноса сдачи объектов – с 2,2 месяца в 2016 году по 8 месяцев в текущем году, вовремя сдается только 29,6% объектов.
Возле этом сроки строительства многоквартирного дома увеличились с 29 по 36 месяцев. Рынок жилья падает, и это началось абсолютно не в текущем году! На этом фоне победные реляции чиновников и цифры нацпроекта выглядят, (как) будто минимум, смешно, а как максимум глупо.
Но бесконечно. Ant. мало хуже обстоят дела с переходом на «панацею» во (избежание граждан в виде проектного финансирования и эскроу счетов. Обманутых дольщиков, истинно, скоро не станет – по одной азбучная истина причине: застройщики начнут уходить с рынка и перестанут возводить жилье. Уже сейчас можно видеть ярко выраженную тенденцию: застройщики невыгодный начинают новые проекты, выдача разрешений на возведение упала в 20 раз и сейчас составляет всего 4 млн кв. м.
Проектным финансированием могут использовать в своих целях только очень крупные застройщики в больших городах – а их никак не более 20. Все остальные просто не смогут почерпнуть кредиты в банках. Ну и постоянно меняющееся законодательство отбивает всякую охоту у бизнеса выходить в этот высокорисковый рынок. Так что по состоянию для 1 ноября 50% всех эскроу счетов открыто в Москве, а в 24 регионах безлюдный (=малолюдный) взято ни одного кредита под проектное субсидирование, еще в 17 регионах – подписано 1-2 договора нате эскроу.
По факту строительство в регионах останавливается. И застройщики, и подрядные компании начнут обанкрочиваться, люди будут уволены, налогооблагаемая база в регионах уменьшится, жители еще более обеднеет. Авторы реформы, вы Сего хотели?
Не нацпроект, а национализация отрасли
Еще тверже в своем выступлении высказался бизнес-омбудсмен по строительству Митярик Котровский. По его мнению, ни в коем случае не приходится корректировать показатели Нацпроекта – они должны остаться теми, какие в свое пора положили на стол Президенту России, чтобы поставить в один ряд с реалиями российской экономики. И кто-то должен огрызнуться будет за те «сказочные» цифры, которые затем вошли в президентский указ.
А в целом, по мнению Д.Котровского, сие не национальный строительный проект, а национализация строительной отрасли России в интересах нескольких компаний и прогосударственных банков. Разработаны такие машины «реформы», чтобы региональных застройщиков, особенно малого и среднего бизнеса, вообще говоря не осталось. Реформа прошла исключительно в интересах банковского сообщества, оно отныне. Ant. потом навязывает свои условия всему рынку жилья.
Ни Вотан застройщик в регионах не способен выполнить требования банков, а «научно-исследовательский институт развития» ДОМ.РФ не готов трактовать кредиты ниже 60 млн рублей. Куда мелькать застройщикам, которые строят 1-2 небольших объекта? И, к слову, п данным ООПОРЫ России, в состоянии банкротства находятся маловыгодный 480, а более 800 застройщиков. А это означает остановку объектов, замороженное стройка и уголовные дела. По факту государство своими законами отсекло денежки от застройщиков и от строителей.
Усугубил эту «веселую картинку» усердный директор НОСТРОя Виктор Прядеин, представив результаты исследования жилищного рынка в малых городах России (с 50 до 100 тысяч жителей): в 40 регионах работает 241 застройщик, у них в целом в строительстве находится 2,6 млн кв. метров жилья. В малых городах 42 регионов строительства маловыгодный выявлено вообще!
При этом 2/3 застройщиков обратились вслед за проектным финансированием, и 75% из них получили отлуп (недостаток собственных средств и низкая маржинальность проекта), а до сего часа 8% отказались сами из-за дороговизны кредита. Банки дубово применяют ко всем застройщикам единые требования – что-нибудь в Москве, что в Ельце, что в Барнауле, и на уступки ребром. Ant. мягко не идут. Сроки предоставления кредита по факту колеблются с 45 дней до 6 месяцев – то (у)потреблять, может выпасть целый строительный сезон. Поэтому 57% застройщиков ничто хорошего в ближайшем не ждут и могут свернуть родной бизнес.
«У нас что, комфортная среда короче создаваться только в крупных городах? – спросил В.Прядеин. – Остальных регионов сие не касается?».
Координатор НОСТРОя по Сибирскому федеральному округу, начальник новосибирской СРО Максим Федорченко, что называется, с через калькулятора показал, что вся реформа рынка жилья проведена с целью наполнения банков дешевыми деньгами, за которые они дерут там проценты «в три конца». Так, близ строительстве 9-этажного стандартного дома цена проектного финансирования «в идеале», так есть так, как пишется в пресс-релизах и справках чиновников, составляет вокруг 3 млн рублей, или 12% годовых (не 3 и малограмотный 5%, как обещалось!). Однако у каждого жестянка есть куча отдельных комиссий, которые в этот рост. Ant. убыток не входят, а выплывают потом – и по факту тариф проектного финансирования вырастает уже до 9,7 млн рублей – ведь есть до 40% годовых. При этом банки, собирая состояние граждан на беспроцентные эскроу счета, получат процент в 25 млн рублей.
Плотина для беспредела
Естественно, в каждом выступлении вставал вопрос: «Что а делать?». НОСТРОЙ разработал ряд предложений и поправок в действующее законы и полон решимости их пробивать в Минстрое России и в правительстве.
В) такой степени, предлагается создать унифицированный пакет документов для застройщиков, которые они должны подводить в банки. Сейчас в этом списке 131 документ, и данки развлекаются с силу своей фантазии. Необходим всесторонний перечень документов, единый для всех банков.
Сверх того того, предлагается отказаться от банковских гарантий в целях небольших застройщиков, чтобы хоть как-то удешевить исполнение) них проектное финансирование.
Разработаны изменения в Налоговый талмуд по исчислению НДС на деньги, поступающие застрощику со счетов эскроу немедленно они не считаются целевыми и облагаются налогами вдоль полной программе).
Предлагается механизм досудебного урегулирования споров посереди застройщиками и потребителями из-за недостатков в построенном жилье. Сверх того того, подготовлена методика проведения соответствующей экспертизы и спрос к экспертам, проводящим эту процедуру. Сейчас «покупательский экстремизм» обходится застройщикам в сотни миллионов рублей, притом 70-80% средств от заявленного возмещения получают юридические фирмы-посредники и просто-напросто 20-30% — реальный покупатель жилья.
Нужно убирать избыточные запросы к застройщикам, свести банковские комиссии до минимума, а опять же открыть курсы повышения квалификации для застройщиков, пусть они могли эффективно работать с банками.
В общем, Общенациональный проект, отягощенный непродуманной псевдо-реформой серьезно трещит вдоль швам. И судя по всему, даже «представить) себе (мысленно)» нужные цифры уже не получится. А в следующие годы автор будем наблюдать не замедление, а стремительный обвал рынка жилья. И нехило, если ситуацию удастся выправить за 3-4 лета. А там и Нацпроект закончится.
Источник: Агентство новостей «Строевой бизнес»
