Мaринa Рaкинa, глaвa aгeнтствa нeдвижимoсти «Индустриaльнoe» и прeдсeдaтeль кoмитeтa пo риэлтoрскoй дeятeльнoсти Aлтaйскoй тoргoвo-прoмышлeннoй пaлaты,рaсскaзaлa o сущeствующиx тeндeнцияx нa втoричнoм рынкe жилья в Бaрнaулe. Oнa пoдeлилaсь инфoрмaциeй o кaтaстрoфичeскoй мигрaции с рeгиoнa и прeдпoчтeнияx сoврeмeннoгo пoтрeбитeля. Тaкжe извeстный в крae риэлтoр дaлa свoй прoгнoз пo стoимoсти квaдрaтнoгo мeтрa в слeдующeм гoду. С гoстьeй рeдaкции Altapress.ru бeсeдoвaли издaтeль Мaксим Гeрaсимюк и кoррeспoндeнт Рoмaн Пoкaтилoв.
Рынoк пoкупaтeля
— Мaринa Сeргeeвнa, xoтeлoсь бы к нaчaлa услышaть вaшу oцeнку, кaк этoт гoд слoжился во (избежание «втoрички»? Кaкиe сoбытия oкaзaли, пo-вaшeму, нa этoт сeгмeнт рынкa нaибoльшee влияниe?
— 2019 гoд чтобы втoричнoгo рынкa нeдвижимoсти прoшeл бeз кaкиx-либo взлeтoв и пaдeний. Наша сестра мoжeм гoвoрить тoлькo o спoкoйныx, рoвныx тeндeнцияx. Возле всeй экoнoмичeскoй стaбильнoсти нe стoит зaбывaть, чтo рынoк пoдoгрeвaeт «пeрвичкa»: тo,чтo eщe вчeрa былo «дoлeвкoй» — сeгoдня стaлo втoричкoй.
Людской) выxoдят с прeдлoжeниями o прoдaжe тaкиx квартир в области разным причинам: кто-то просто переезжает в несхожий регион, а кто-то понимает, в чем дело? ему нужна квартира побольше,потому что некто за это время родил ребенка и т.д.
Ввиду этого на рынке становится больше предложений по мнению вторичному рынку, который разделился получай два сегмента. Первый — ни (чуточки старое жильё, из которого и старый и малый уезжают. Оно привлекательно только в одном — садики, школы, детские площадки имеются в шаговой доступности, автобусные остановки обок. В этот сегмент как правило заходят семя без машин.
— А второй участок?
— Ко второму относятся, уместно, новостройки, которые, с точки зрения вторичного рынка, немедля на пике своей инвестиционной привлекательности. И, тем неважный (=маловажный) менее, в текущей ситуации вкладчик может остаться в минусе.
Например, возлюбленный купил трехкомнатную квартиру, грубо говоря, из-за 2,5 млн. рублей, а об эту пору вынужден продавать ее за 2 млн. В силу того что что таких продавцов, как он, в рынок вышло много. Поэтому, разве мы сравниваем новостройки первичного и вторичного рынков,в таком случае на последние сегодня нет большого спроса изо-за массовости предложений.
Что касается эксклюзивных предложений — сие, к примеру, старый фонд, а как и квартиры в хороших домах, срок службы которых составляет 25−30 полет, находящихся в районах с развитой инфраструктурой — ведь они востребованы.
Сложными для реализации остаются квартиры, которые находятся в без памяти старых домах — на Потоке, поселке Силикатном. Сыны Земли становятся требовательнее, они хотят жить побольше в качественных условиях, ближе к поликлиникам, школам.
С ремонтом — даст сто
— Чей сегодня рынок недвижимости в Барнауле — продавца иначе покупателя? Кто в большей степени влияет сверху сделку?
— Покупатель.
— Из этого следует, выбор предложения значительно шире спроса, вернее всего?
— Да. Если мы выставляем в продажу квартиру, то ахти) какой срок её жизни для объявления в среднем составляет три месяца.
Иначе) будет то человеку нужно реализовать квартиру быстрее, наша сестра советуем ставить цену на нижнюю планку средней рыночной стоимости. Если только квартира пригодна для проживания здесь и неотлагательно, а в квартире нужен ремонт, так даже при такой цене ее безграмотный захотят покупать. Берут такую а, но с ремонтом.
Несколько парение назад я была в Рубцовске. Там в одном доме, в одном подъезде, сверху 2 этаже двухкомнатная квартира без ремонта стоила 800 тыс. рублей, а держи третьем такая же продавалась из-за 1.5 млн, но с хорошим ремонтом.
— (потомки не хотят уходить в длинный исправление?
— Да, им нужен готовое жилье, готовая ручательство. Продавцы считают, что лучше за 800 тыс. рублей попродавать, а покупатель говорит: «Я маловыгодный могу купить квартиру, в которой ми пришлось бы делать еще и наладка».
С одной стороны, хорошо, чисто не будет самовольных, каких-нибудь бешено экзотических перепланировок, юридические документы по которым (до)станет сложно оформить, а саму квартиру — сдать со всеми потрохами. Подобная тенденция многое говорит о потребителе в нашем регионе.
Наблюдается до сей поры одна тенденция по рынку в этом году. Ваша правда, она эксклюзивная,не массовая. Квартиры непомерный площади дробятся на более компактные, а опосля продаются. Раньше люди объединяли две квартиры, присваивали им Водан адрес — допустим, с площадью идеже-то 200−300 квадратов. Но час(ы) прошло, дети выросли и уехали,коммуналка давит.
— Мыт(о) на имущество не за горами
— Истинно! И поэтому люди хотят вернуть первоначальное обстановка квартир, уйти в меньшую площадь. Застройщики, в частности, больших площадей вообще сейчас не делают. В среднем в вторичном рынке покупают квартиры площадью 50−70 кв. метров.
Студии, двушки и трешки
— Безграмотный так давно популярными были квартиры-студии.
— Студии как и представляют сегодня сложный сегмент рынка. Они перешли изо первичного на вторичный рынок, их затруднительно продавать, потому что слишком много предложений, предпочтение огромен.
Нужно понимать, что покупательская призвание у людей начинает проявляться тогда,когда они имеют вознаграждение и детей. Соответственно им нужно проживать в квартирах побольше. Сейчас в Барнауле наблюдается до неба спрос на двухкомнатные квартиры от 50 кв. метров и трехкомнатные площадью 60−70, самое многое 80 кв. метров. Все что больше — раздел, который продается от полугода
— Будто? так долго?
— 10 лет взад мы, выставив в экспозицию квартиру, продавали её в развитие месяца,причем с учетом непосредственно сделки. И сие не смотря на большой охват документов,надо было техника вызывать, нужно было большой чего подтверждать.
А сейчас даже на кредитные решения в банке дается 3 месяца, потому что что люди выбирают из огромного количества вариантов и мало-: неграмотный могут определиться.
Цена не меняется
— Как будто произошло с ценой квадратного метра в целом? Ваша милость говорите, что стабильность эта выражается и в цене…
— Вот именно, мы наблюдаем стабильную ситуацию нате рынке. На протяжении 1.5−2 планирование цена держится примерно на одном уровне. Неравно мы говорим о росте цены, так разница заключается лишь в том, точно тогда от заявленной цены торговались для 100−200 тыс рублей,а теперь — на 20−50 тыс. Того нельзя говорить, что цены выросли.
Коль скоро говорить о падении цены, то уменьшалось предписание в рамках ликвидности объекта, то поглощать в соотношении «квартира с ремонтом — сверх ремонта». Правда, не есть смысл забывать о влиянии первичного рынка.
Цена «первички» вот-вот подросла до цены «вторички». Какими судьбами увеличился спрос на вторичный рынок? Вследствие чего что бессмысленно инвестировать и ждать, люд готовы сразу приобрести готовое жилье с ремонтом и заселяться.
Подогрев рынка
— Ваша милость отмечаете стабильность на вторичном рынке. Же согласно статистике, доля «вторички» в Барнауле выросла примерно сказать на 10% в сравнении с прошлым годом и не раздумывая составляет 70%. Об этом, благо не ошибаемся, было заявлено в августе. Приставки не- наблюдается ли и сейчас ориентация роста спроса?
— Об этом мало-: неграмотный случайно сказали именно на восьмом месяце: с-за перехода на эскроу-счета получай рынке были заблокированы продажи нескольких тысяч квартир. Людям нужно было определять ситуацию здесь и сейчас.
Продавая свою квартиру, они хотели вбухнуть капитал в жилье, которое в будущем сдавалось бы в аренду. Оттого они дружно побежали на вторичный базар. Именно поэтому вырос спрос и цена подросла в августе. Автор очень ждали повышения предложений по спросу в ноябре-декабре, только пока его не наблюдаем.
К тому же того, спрос на нашем рынке до могилы подогревается сезонностью. В начале осени мы замечали совершенствование предложений по спросу: дети поступили в школу, сельское гениталии реализовало свой урожай — в толчок пошли деньги.
Сейчас мы наблюдаем стагнацию. Объявления о продаже жилья висит соответственно 2−3 месяца. Ждем, пока свой покупатель до нас дойдет, дорого ипотека сегодня позволяет использовать кредитные ресурсы следовать 6% годовых — и фигли только не придумывают банки, (для того стимулировать рынок. Но даже такая дешевая залог сегодня вторичный рынок не подогревает
В поиске стимулов
— Что раз следующий вопрос связан с драйверами продаж. На сегодняшний день государственные инструменты поддерживают вторичный рынок в тонусе? Позволяют поднимать число сделок? Например, была государственная платформа по стимулированию рождаемости(второй — незаинтересованный ребенок), раньше были военные сертификаты. А что-то сейчас является драйвером?
— Сейчас ни слуху такой массовости молодых семей с третьим в сопливом возрасте, чтобы они могли как-то оказывать действие на рынок. Военные — людишки прагматичные, умные. Они могут выбрать какой приглянется регион в России.
Зачем им циклиться после выхода на пенсию в Алтайский округ? Такие, конечно, есть,но их вовсе немного. Ветхого и аварийного жилья практически малограмотный осталось и т. д. Словом,сейчас нет ни одной госпрограммы, которая могла бы добавить в кровь адреналина вторичный рынок нашего края. А если и проглатывать, то они направлены на молодежь семьи.
А молодые люди, конечно, выбирают исходный рынок. Но давайте посчитаем: молодой семье нужна наравне минимум двухкомнатная квартира — это эталонно 1,8 млн. рублей. При этом 500 тыс. им дает страна, нужна еще ипотека на 1,3 млн — сие ориентировочно 15−17 тыс. рублей префикс в месяц. Поэтому, конечно, молодежь семьи среди клиентов тоже встречаются нечасто.
Страшная переселение
— Скажите, миграция населения неотложно сильно влияет на вторичный рынок? В таком случае есть, условно говоря, перекочевание людей в Барнаул или из Барнаула в Москву и Санкт-Петроград отражается на рынке?
— Сей процесс очень остро отражается на нашем рынке. Положение плачевная — каждый пятый, обратившийся в нашу компанию, сие человек, который уезжает из Барнаула. Автор,конечно, не весь рынок, наша целевая зрители — это сегмент «средний-не бог весть какой плюс».
А приезжают к нам изо сел и малых городов Алтайского края. У людей денег пунктуально 1−1.5 млн рублей, что пей — не хочу на покупку жилья эконом-класса.
— А намного переезжают барнаульцы?
— Обычно в Санкт-Санкт-Петербург. По нашей статистике, это самый мировой город среди барнаульцев для переезда. Наверное, соответственно менталитету и культуре нам он сходен. Перемещаются также в теплые районы — Екатеринодар, Сочи.
На четвертом месте Сибирская столица, он географически ближе и роднее, после более качественный уровень жизни. А у кого абсолютно много денег, те переезжают в Москву. Уезжают с нас люди, которые вырастили детей, поехали с ними всасы, у них есть деньги, внутренние резервы.
Мне даже немного страшновато думать об этом, же цифры, о которых говорит наша статистика, показывают, точно уезжающих может быть даже больше.
Нет в крае того отраслевого магнита, некоторый позволил бы нам здесь создавать пролетариат места, развивать предприятия, формировать достойную зарплату.
Мильон парадоксов
— Еще один крупный вопрос хотели вам задать, как эксперту. Существует народный проект «Жилье», который в часть числе касается Алтайского края. Он подразумевает, словно к 2024 году мы должны учредить и сдать 4,9 млн квадратных метров жилья. Же кто это будет покупать? В среднем 700 тыс. квадратов в годочек строится у нас, рынок и приблизительно избыточен по предложению. А предлагается устраивать и сдавать по миллиону.
— Разве что-то произойдет выдающееся, и курумы населения к нам будет прибывать, разве что наши дети захотят оставаться в местных учебных заведениях и обитать именно в Барнауле,то наверное, довольно кому покупать эти квартиры. На самом деле застройщики продают по-черному и быстро —к моменту сдачи дома, точно правило, не остается не проданных квартир. Тема только в том, что в будущем сии квартиры тоже перейдут на вторичный биржа.
Рынок может подогреть переходящее состояние, вызванное применением эскроу-счетов,идеже застройщик будет вводить за свой лоро-конто в эксплуатацию объекты, а продавать начнет их попозже. Но это палка о двух концах. Либо раскупят в полном составе дом, как только его откроют к продажам, отчего что создастся дефицит жилья.
Либо, наоборот, жилья будет переизбыток, и потом возникнет конкуренция между первичным и вторичным рынком. И в этом случае на рынке будет такое количество квартир, а можно прогнозировать коллапс с точки зрения полного отсутствия желания у покупателя который-то приобретать.
Дело в том, чисто активность потребителя ежегодно снижается, мы пошли к ситуации, когда на рынке будут представлены плохо сегмента примерно в одинаковых условиях. Поэтому,(ясное, хочется думать, что те слуги, которые пишут эти госпрограммы и нацпроекты,понимают, что-нибудь делают.
Ипотека на ипотеку
— Ряд месяцев назад в крае наблюдался пик объема выдачи ипотеки, ноне наблюдается тенденция к спаду. При этом эксперты отмечают, как будто сегодня растет популярность на так называемую «ипотеку для ипотеку». Популярна ли симпатия сейчас на вторичном рынке?
— Несомненно, однозначно — закредитованность населения высокая. Каждая третья-четвертая хаза либо была в ипотеке, либо находится позднее в данный момент. Раньше при ипотечной сделке автор этих строк рисковали средствами покупателя.
Мы должны были монета у покупателя взять, по предварительному договору вывезти их в банк, снять ипотеку. А отчего за это время происходило с продавцом — взговорить сложно. Он мог поругаться с женой, могло скатиться и до летального исхода. В этом были колоссальные риски. Банки нас услышали и начали ипотеку перекредитовывать.
Так здесь еще возникает вопрос юридического оформления. Затем что что за это время в крае было использовано безгранично много материнских сертификатов в счет погашения ипотечных кредитов. А что же делать, если я в период поведение кредита погасила часть ипотеки таким образом?
По мнению окончанию погашения всего кредита мне нужно не обойти детей долями,соответственно, у банка возникают взрослые риски. Как он может перекредитовать спинар,который нужно вывести из залога, выделить детей долями, получить постановление органов опеки, и лишь только тогда он подлежит новому кредитованию с новой ставкой?
Вот-вот с такими ситуациями мы сталкиваемся тысячекратно. А ведь еще нужно понимать, подобно как есть банки, которые выдали ипотеку и ушли с рынка Алтайского края.
Горожане переезжают в центральная) часть
— Раньше люди пытались смотаться из спальных районов Барнаула в опора. Сейчас нет обратного процесса, в блат с тем, что центр стал переполнен и как собака загазован?
— Мы видим, который люди стали еще больше переезжать из новостроек в центряк, потому что здесь, в центре, появилось новое жилье. Первый попавшийся год происходит одна и та но история: дети идут в вуз или школу, отец с матерью начинают активно покупать жилье рядом со школами, ибо ужесточились правила прописки и проживания.
Например, оный, кто купил жилье в Фирсовой слободе и завел детей, столкнулся с тем, сколько целый день тратит на доставку ребенка в школу, в секции. Следственно люди стали покупать квартиры в центре, в качестве второго жилья в период учебного года. Это сегмент покупателей «знает))» и «средний+».
Вообще, парсуна покупателя значительно изменился. Сейчас при выборе квартиры чтобы людей важны коммунальные платежи, управляющая компашечка и образ жизни соседей. Раньше покупателями были наши черепа, которые приобретали жилье для детей. Или — или люди в возрасте 30−40 парение, которые уже встали на шасси.
— А какой портрет покупателя жилья теперича?
— Это активные люди, которые ездят объединение миру, которые могут сесть и смотать куда-нибудь далеко на выходные. Им без дальних слов нужно ликвидное жилье небольшой площади. Такое жилье,которое просто в обслуживании и эксплуатации.
Если наши мамы и папы покупали квартиру Водан раз и на всю жизнь, затем чтоб детям и внукам досталась в наследство, в таком случае сегодняшний покупатель об этом во всех отношениях не задумывается. Он не размышляет о покупке 3−4-х комнатной квартиры.
Дьявол считает: мы лучше детям купим в дальнейшем однокомнатную квартиру. Современная тенденция такова, что-нибудь люди живут там, где можно перехватить и переночевать. Все остальное время они занимаются нежели-то вне дома.
Союз неизбежен?
— Не хуже кого вы прогнозируете изменение взаимоотношений между застройщиками и риэлторами? Разъяснимо, что у застройщиков сейчас возрастут расходные обязательства — встарину они пользовались деньгами клиента, сейчас таких денег в отлучке. А тратиться на рекламу и исследование по-прежнему необходимо. Не думаете в блат с этим, что ваше взаимодействие довольно более тесным?
— Вся центральная Россiя именно так и думает. Застройщики понимают, чего через полтора года дома, построенные вдоль эскроу-счетам, станут конкурентами вторичному рынку. Всё-таки эти квартиры также будет размещаться на Avito, которая ото этого выигрывает — в неё бросьте вливаться много денег.
Центральная Россия говорит: «Нам элементарнее сейчас продавать по эскроу-счетам насквозь риэлторов, потому что это самая дешевая рука руку моет». Маркетинг — это в среднем 10% через стоимости сметы проекта, банк — сие 7−10% от стоимости кредитных средств,а риэлтор — сие 3−5% от общего внесенного денежного потока интересах застройщика.
Местный рынок сегодня разделился держи две части, Одна часть застройщиков говорит «Благодарность, мы попробуем сами», а вторая — «Наша сестра поняли, что лучше работать с риэлторами» и продолжают с нами кооперировать.
Риэлторы сейчас в выигрышном положении, ибо что у нас есть вторичный рынок,пишущий эти строки из него легко переходим в окончательный. К нам приходят люди, которые планируют давать в зуб «первичку», хоть мы и занимаемся продажей вторичного жилья.
У застройщика отсутствуют такие отделы продаж — их многоценно содержать. Нужны постоянные тренинги, продавцов нужно вправлять мозги. Если клиент пришел к риэлтору и числом принципу «единого окна» получил информацию курить обо всем рынке, то к в одни руки застройщику покупатель должен дойти самостоятельно.
И еще на пятом застройщике у него начинает кружится череп, он не может зачислиться. Ant. уволиться с выбором. Поэтому я очень надеюсь, в чем дело? наше сотрудничество с застройщиками будет более качественным и крепким.
О нежели еще рассказала Марина Ракина
О нежилых помещениях получи первых этажах
— Сейчас эта процедура регулируется законодательством. Стало крайне хитростно перевести квартиру на первом этаже изо жилого в нежилое. Для этого нужно заключать 100%-ное согласие собственников всего дома, выцарапать этого практически невозможно. Застройщики, поняв эту историю, стали намечать в многоквартирных домах нежилые помещения на первых этажах.
Если бы 10 лет назад из квартир возьми первом этаже массово делали магазины и офисы, так сегодня такое происходит крайне редко. Где-то поступают те, кому в наследство досталась хауз, они не могут ее распродать и хотят хоть какую-то выгоду выжать.
О лидерстве в регистрации
— Алтайский окраина находится в лидерах по всей России в отношении принятия, выдачи документов и регистрационных действий. Выше- регцентр — это, наверное, самый операционный государственный орган из всех в нашем регионе, буде говорить о госуслугах. У нас а очень быстро развивается электронная регистрация. Вы можете не вдаваясь в подробности сегодня не использовать чьи-либо обслуживание, если осведомлены, скажем так, в логистике торговые связи.
Выбор у потребителя колоссален — сие подача документов в МФЦ, через кадастровую палату, после нотариат. Если вы покупаете первичный барахолка у застройщика, то прямо тут. Ant. там и сейчас оформляете и регистрируете договор долевого участия. Маловыгодный нужно стоять в пробках, сердце надрыв в очередях.
О застройщиках
— У нас ударнический регион по предложению на первичном рынке. Вследствие тому, что сюда несколько лет взад зашли малоизвестные, но очень амбициозные бизнесмены, пишущий эти строки получили большое разнообразие предложения. Томск имеет одного застройщика — ТДСК. В Омске также совсем немного застройщиков.
А вот Новосибирск имеет такое а разнообразие и по качеству жилья,и согласно уровню надежности застройщиков, как и ты да я. Конечно, Москву и Санкт-Петербург пишущий эти строки не догоним, но в сегменте провинциального города автор этих строк точно одни из лидеров в России.
(особого вопрос
— Марина Сергеевна, давайте попробуем предоставить прогноз: сколько будет стоить квадратный метр жилья в Барнауле в конце 2020 возраст?
— Сегодня средняя цена составляет 47 тыс. рублей. Сквозь год, я думаю, должна лежать 49 тыс. Пессимистический сценарий — 45 тыс. Весь-таки ценовые колебания будут малоощутимы в целом на рынка.
