Стрaшилки – oснoвa oснoв рoссийскoгo рынкa нeдвижимoсти. «Нoвoстрoйки пeрexoдят нa эскрoу, a пoтoму нeизбeжнo дoлжны дoрoжaть», – пугaют зaстрoйщики, a зa ними, кaк мaнтру, пoвтoряют тeзис и всe oстaльныe учaстники рынкa. Oбoзрeвaтeль BN.ru с сим нe сoглaсился и oбъяснил, пoчeму прoeктнoe финaнсирoвaниe нe увeличивaeт сeбeстoимoсть стрoитeльствa и нe являeтся причинoй в целях рoстa цeн нa жильe.
НEСИТE ВAШИ ДEНEЖКИ, ИНAЧE Взяться БEДE
Eсли нe пугaть пoтeнциaльныx пoкупaтeлeй, чтo всe пoдoрoжaeт (oчeнь скoрo и oчeнь сильнo), тo ктo жe в здрaвoм умe пойдет разметать муравейники по ломовым ценникам? И тем более – кто именно пойдет оформлять ипотеку (абсолютная авантюра при любых раскладах, минуя быстрого роста цен)? Никто. Поэтому рынок нуждается в периодической – а нежели дальше, тем больше и систематичной – медийной поддержке. С носа) должен четко понимать: если сегодня дорого, значица, завтра будет еще дороже, поэтому бегом к застройщику!
Технологии дезинформации могут водиться разные, не будем их тут перечислять, субстанция одна: надо создать атмосферу неизбежности роста цен. Оценка, логика, обоснования – да кому это нужно? – аминь равно население не разбирается в ценообразовании при строительстве.
В качестве свежего примера страшилки годится. Ant. нельзя привести недавнюю истерику при переходе к проектному финансированию. Поуже от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а затем что в нашей стране не принято ждать чего-в таком случае хорошего от реформ, то убедить покупателей, как ценники скоро будут переписаны, не составило особого труда.
В качестве основного обоснования «экспертами» чаще чем) использовался один-единственный аргумент, что нововведение приведет к росту себестоимости строительства. Формулировка была скажем такая: «Вместо бесплатных денег дольщиков застройщики будут вынуждены схватывать кредиты в банке, что приведет к росту их издержек. Перед этим затраты – выше цены». Дополнительным доводом служили упражнения подъема ценников в тех проектах, которые перешли другими словами только планировали переход на проектное финансирование.
Чай бы о чем тут спорить. Перешли на эскроу, цены выросли, получается, страшилки сбылись?
А вот и нет! Но чтобы разобраться в вопросе, придется взор) на проблему с другой стороны.
И ВМЕСТО ЛИСТЬЕВ Башли ЗАЗОЛОТЯТСЯ ГДЕ…
Раньше акцентировалось внимание читателей получи и распишись разнице между покупкой квартиры (физического объекта) и «новостройки» (финансового инструмента). Обычные миряне, а вместе с ними и многие эксперты, эту разницу во всем объёме не видят, поэтому не могут разобраться и в логике изменения цен. Напомню, что же, заключая ДДУ, инвестор не покупает квартиру (которой, своим чередом, еще в природе не существует), а выдает застройщику овердрафт под его обещание передать квартиру по окончании строительства. Сие совершенно не одно и то же! При этом застройщик, получая чистые дольщика, платит ему проценты, но не в виде денег, а в виде скидки к цене готовой квартиры. Размер дисконта зависит через средней процентной ставки по рынку, а также через периода, на который растягивается кредит. Чем длительнее пользуется застройщик деньгами инвестора, тем выше объединенный процентный платеж и, соответственно, выше скидка. Поэтому самые низкие цены до могилы на этапе котлована. На этапе возведения здания скидка уменьшается и в конце концов полностью исчезает, когда дом сдается в эксплуатацию.
Сие очень важный момент: не «квартиры в новостройках растут в цене в области мере строительства» (никаких квартир еще несть!), а дисконт к цене готовой квартиры сокращается, отражая свертывание периода, на который кредитуется застройщик.
Из этой логики становится однозначно, что никаких «бесплатных денег дольщиков» отроду не существовало. Это совершенно заблуждение!
Давайте поясним для примере. Допустим, Вася купил «новостройку» вслед 3 млн руб. с ожидаемой передачей ключей через три лета. Через три года – ура, без задержек! – застройщик ей-ей сдал дом. Изменений за это время получай рынке не произошло, но дольщик обнаружил, сколько его квартира стала стоить 4,2 млн руб. «Я заработал 40% сверху недвижимости!» – радуется Вася, совершенно маловыгодный понимая, откуда взялась прибыль.
А ПОЛЕ, ПОЛЕ, Ферония, ПОЛЕ ЧУДЕС…
Многие читатели, уверен, уже поняли ритм моих мыслей и начали догадываться, откуда взялась улов.
Застройщики в поиске средств на строительство могут взяться в банк за кредитом, а могут получить деньги с дольщиков. Хотя это отнюдь не означает, что деньги дольщиков ни плошки не стоят. В примере выше плата застройщика инвестору составила 12% годовых (подобно как с учетом сложных процентов как раз соответствует 40%, иными словами, совершенно, что заработал инвестор, как раз и составило плату застройщика следовать пользование его деньгами).
Еще одно небольшое дигрессия. Почему же тогда застройщики предпочитали работать с дольщиками, а безграмотный банками, если все равно и тем и другим производить (платеж? Ответ лежит на поверхности: дольщиков можно было под безнаказанно «динамить» в случае срыва сроков строительства. Скажем, если в нашем примере застройщик задержал бы налаживание дома на год (сдав его не ради три, а за четыре года), то реальный плата по кредиту упал бы с 12 до 9% годовых. Нежели, разумеется, застройщики активно и пользовались. А вот с банками такие односторонние «перерыв», как известно, могут закончиться плачевно.
Из чего можно заключить, мы разобрались, что никаких «бесплатных денег» дольщиков вовек не существовало. Но ведь это был преобладающий тезис, на основе которого адепты удорожания (близ переходе к проектному финансированию) строили свои прогнозы! Как ни говорите, по их логике, банковское финансирования более дорогое, нежели средства инвесторов, что и приведет к росту цен для квартиры.
Как известно из науки, если исходная суждение неверна, то и все дальнейшие выводы тоже ни чер не стоят. Что вполне касается всех апокалиптических прогнозов, связанных с эскроу.
Чай что такое пресловутое проектное финансирование? Средства дольщиков поступают получай специальные счета, но застройщик не может ими вытаскивать (каштаны из огня), а лишь получает возможность получения льготного кредита через банка по сниженной ставке.
Если выжать голую нутро этой схемы – то получается, что рядом новых правилах банки перехватывают у населения опцию кредитования застройщика (получи и распишись которой раньше люди и зарабатывали), оставляя им небольшую и сомнительную опцию мороз денег на эскроу-счетах под низкую рентабельность. Раньше дольщики кредитовали застройщиков и получали с этого жалованье, но теперь банки отобрали у них эту способ (рассчитывая оставить значительную часть дохода себе, правда-матка и риски тоже). Для застройщиков ничего принципиально маловыгодный изменилось, если не считать, что им данное) время будет сложнее срывать сроки строительства и придется проводить быстрее. Они как платили проценты, так и будут поквитаться. Издержки не вырастут – ну и цены возьми квартиры, разумеется, тоже (при прочих равных). Побольше того, цены на готовые квартиры могут даже если снизиться в противовес снижению дисконта на новостройки (отчего так – тема отдельной статьи).
В общем, чертилка предсказуемо обернулась пшиком.
И В ПОЛНОЧЬ ВАШИ ДЕНЕЖКИ Зарой В ЗЕМЛЮ ТАМ
Правда, есть очень серьезные сомнения в волюм, что схема с эскроу вообще полноценно заработает. После очень простой причине: инвесторам это становится как не неинтересно – проще положить деньги в банк около депозит и купить готовую квартиру. Не очень не иначе, как застройщики и банки собираются решать эту проблему.
В любом случае относительно прошлую двузначную доходность инвесторам придется забыть. Застройщикам в помине (заводе) нет больше смысла платить дольщикам существенный процент из-за пользование их деньгами, так как основным кредитором становится банчишко. На практике это будет выражаться в сокращении дисконта к цене готовой квартиры. Завсегда, на каждом углу будут кричать, что «выросли цены возьми квартиры», но мы-то понимаем, чисто никакие цены не выросли, а упал доход с кредитования застройщика.
Вернемся к примеру. (благо)приятель Васи Петя тоже хочет купить новостройку, же с грустью видит, что они «подорожали». Данное) время новая цена 3,63 млн. «Все пропало, – убивается Петя, – развертывание цен на 20%!» Но делать не нужно – нужно жилье, и он заключает договор с застройщиком. Насквозь три года, получая ключи, он обращает направлять (глаза), что его квартира стоит столько же, сколько стоит его друга Васи, – 4,2 млн руб. Высокооплачиваемость вложения упала до 5% годовых, что инда меньше, чем вклад в банке. Заметим, что стоимостное выражение готовой квартиры не изменилась по сравнению с вариантом «давно эскроу».
Как видим, анализировать рынок становится баснословно просто, если иметь правильную картину мира в голове.
Предвижу возражения тех, который не может разобраться в причинно-следственных связях, только хорошо ориентируется в ценах на рынке. Они могут основательно отметить, что цены на квартиры, и не всего только в новостройках, в последние два года заметно выросли, который как раз совпало с анонсом перехода на эскроу.
Тутовник, как говорится, мухи отдельно, котлеты отдельно.
Цены в 2018–19 годах несомненно выросли, но связано это было не с проектным финансированием, а с резкой активизацией выдачи ипотечных кредитов в 2018 году, когда-когда на рынок хлынул дополнительный триллион рублей (не (более объем выдачи в прошлом году составил 3 трлн руб.). Повлиял и возбуждение, связанный с эскроу (в этом отношении страшилка сработала во вкусе и планировалось), когда люди спешили совершить сделки, как будто, впрочем, без массовой раздачи ипотеки им бы учинить не удалось
