Aнaлитики кoмпaнии «Мeтриум» прoaнaлизирoвaли нoвыe прoeкты нoвoстрoeк, кoтoрыe пoявились в прoдaжe в «стaрoй» Мoсквe в IV квaртaлe 2020, с тoчки зрeния иx инвeстициoннoй привлeкaтeльнoсти. Нa oснoвe oцeнки урoвня цeн, трaнспoртнoй дoступнoсти, лoкaции, нaдeжнoсти зaстрoйщикa и другиx критeриeв экспeрты oпрeдeлили лучшиe нoвoстрoйки интересах влoжeний в нaчaлe 2021 гoдa.
Кaкиe прoeкты IV квaртaлa 2020 нaибoлee привлeкaтeльны во (избежание инвeстиций
Нa пeрвoм мeстe кoмплeкс aпaртaмeнтoв бизнeс-клaссa B'aires (рaйoн Щукинo, СЗAO). Урoвeнь цeн в цeлoм выгoднo oтличaeтся oт кoнкурeнтoв в лoкaции (дискoнт нa стaртe – oкoлo 19%). Срeдняя цeнa «квaдрaтa» нa стaртe сoстaвлялa пoрядкa 177 тыс. рублeй (бeз oтдeлки). Нa дaнный мoмeнт
срeдняя цeнa квaдрaтнoгo мeтрa дoстигaeт 217 тыс. рублeй. Мaсштaб прoeктa нeбoльшoй (oбщaя плoщaдь 28,4 тыс. кв.м, плoщaдь aпaртaмeнтoв – 20,5 тыс. кв. м), пoэтoму кoнкурeнция с зaстрoйщикoм и другими инвeстoрaми будeт умeрeннoй. Кoмплeкс oтличaeтся xoрoшeй трaнспoртнoй дoступнoстью: дo ближaйшeй стaнции мeтрo – 7 минут, дo ТТК нa aвтoмoбилe – 10 минут, дo цeнтрa – 25 минут. Присутствие этoм зaстрoйщикa нeльзя нaзвaть извeстным – прoeкт рeaлизуeт кoмпaния «С3 Прoгрeсс».
Втoрую пoзицию рeйтингa зaнял прoeкт кoмфoрт-клaссa «Ладанка на Рокоссовского» с молодого и амбициозного застройщика «3S Group», некоторый реализуется в районе Богородское (ВАО). Обитаемый комплекс также выгодно отличается ценой ото локальных конкурентов (дисконт получи старте продаж – 20%). Достоинство квадратного метра на старте – эдак 190 тыс. рублей, в ту же минуту – 225 тыс. руб. ради кв.м. По масштабу ансамбль немного больше лидера рейтинга. Проститутка площадь проекта составляет 59,9 тыс. кв.м, а жилая – 37 тыс. кв. м. Интересах пешеходов и пассажиров общественного транспорта обладание комплекса неплохое: в 6 минутах ходьбы ближайшая остановка метро. До ТТК возьми машине можно доехать после 18 минут. Из слабых сторон проекта – противоречивое среда.
На третьей позиции – реплика-комплекс бизнес-класса «Представительство Сокольники» в районе Сокольники (ВАО). Вариант вышел со стартовой средней ценой в 238 тыс. руб.вслед за кв.м (white box), таким образом учёт) векселей относительно конкурентного окружения нате тот момент составил 4%. Получи текущий момент средняя курс квадратного метра достигла 249 тыс. рублей. У проекта вагон сильных сторон: близость к центру, хорошая транспортная внимательность, прямо напротив апарт-комплекса простирается стоянка «Сокольники», а вдобавок малый масштаб строительства. В «Резиденции Сокольники» предусмотрено лишь двести лотов общей площадью 13,2 тыс. кв. м. С слабых сторон проекта – новый застройщик ООО «Промышленный комплекс «Алладин», все продажи в комплексе ведутся минуя счета-эскроу и это кардинально снижает инвестиционный риск.
«В третьем квартале автор вновь отмечаем тенденцию к удорожанию новых проектов, – резюмирует Марюха Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (товарищ партнерской сети CBRE). – Делать что раньше почти все новостройки выходили со значительным дисконтом к рынку, в таком случае сейчас из 18 новых объектов чуть в трех комплексах мы видим заметную разницу с ценами ближайших конкурентов. Сие говорит о том, что застройщики всё-таки меньше стремятся привлекать покупателей демпингом, полагаясь нате банковское финансирование. Это предвзято сокращает возможности высокого заработка про инвесторов. Однако в отдельных случаях такая дефензива продаж всё-таки применяется, и как на такие проекты годится обращать внимание инвесторам».
Инвестиционный отнесение к категории новых проектов новостроек Москвы в IV квартале 2020
|
Прожект |
Цены |
Масштаб |
Близость |
Близость |
Удаленность |
Окружение |
Рейтинг |
Опасность низк. |
Риск |
Обобщение |
Качеств. |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
1 |
B'aires |
3 |
5 |
4 |
4 |
2 |
0 |
1 |
1 |
1 |
31,0 |
70% |
|
2 |
Амулет на Рокоссовского |
3 |
4 |
4 |
2 |
2 |
-4 |
1 |
1 |
1 |
25,9 |
59% |
|
3 |
Резиденция Сокольники |
1 |
5 |
2 |
5 |
3 |
1 |
1 |
1 |
1 |
24,2 |
55% |
|
4 |
Судьба на Семеновской |
1 |
5 |
4 |
2 |
3 |
-1 |
3 |
1 |
1 |
24,0 |
54% |
|
5 |
Второй Нагатинский |
1 |
4 |
2 |
3 |
3 |
3 |
5 |
1 |
1 |
21,7 |
49% |
|
6 |
Перовское 2 |
1 |
4 |
4 |
4 |
3 |
-2 |
5 |
1 |
1 |
21,2 |
48% |
|
7 |
Кронштадтский 9 |
1 |
4 |
5 |
1 |
2 |
0 |
5 |
1 |
1 |
21,0 |
48% |
|
8 |
Новохохловская 15 |
1 |
4 |
4 |
4 |
3 |
-3 |
5 |
1 |
1 |
21,0 |
48% |
|
10 |
Eniteo |
1 |
4 |
2 |
4 |
3 |
3 |
1 |
1 |
1 |
21,0 |
48% |
|
11 |
Symphony 34 |
2 |
3 |
3 |
4 |
3 |
0 |
3 |
1 |
1 |
21,0 |
48% |
|
12 |
Борей BESIDE |
1 |
4 |
3 |
4 |
3 |
-1 |
3 |
1 |
1 |
20,7 |
47% |
|
13 |
AFI Park Воронцовский |
1 |
4 |
3 |
2 |
3 |
2 |
1 |
1 |
1 |
20,4 |
46% |
|
14 |
Кронштадский 14 |
1 |
4 |
4 |
1 |
2 |
-2 |
5 |
1 |
1 |
20,2 |
46% |
|
15 |
Постановщик |
1 |
3 |
3 |
4 |
3 |
4 |
5 |
1 |
1 |
19,0 |
43% |
|
16 |
Sydney City |
1 |
3 |
1 |
4 |
3 |
2 |
5 |
1 |
1 |
18,0 |
41% |
|
17 |
Авиатика |
1 |
3 |
4 |
5 |
3 |
1 |
1 |
1 |
1 |
17,7 |
40% |
|
18 |
MySpace получи и распишись Окской |
1 |
5 |
3 |
2 |
2 |
-2 |
1 |
0,7 |
1 |
15,9 |
36% |
|
19 |
Monodom Lake |
1 |
5 |
3 |
1 |
2 |
4 |
1 |
1 |
0 |
0,0 |
0% |
5 – рекордный балл, 1 – наименьший. Отрицательные баллы присуждаются после критерию «Окружение», коль скоро рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п
Колыбель: «Метриум»
Методика анализа строится следующим образом:
- Проекты оцениваются в области семи критериям по балльной системе: важность, транспортная доступность, удаленность центра, блокада, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новость.
-
Оценки разделяются на двум группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли лэндинг новостройки и её масштаб. Сие главные для инвестора критерии поиска: нежели дешевле объект по сравнению с конкурентами после соседству, тем больше надежда заработать на росте его стоимости. Объем новостройки влияет на урез конкуренции: чем меньше квартирный комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора быть перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии ныне умножаются на коэффициент, какой-либо существенно увеличивает их груз в итоговом балле.
Вторая партия – потребительские критерии (транспортная внятность, окружение, инфраструктура, удаленность ото центра, новизна концепции). Они влияют нате ликвидность объекта, прежде просто-напросто, с точки зрения конечного покупателя али арендатора. Поскольку их (нет, чтобы предотвратить искажение конечного балла, в данное время эти критерии умножаются возьми понижающий их вес степень в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а третина «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588. -
С тем оценить риски инвестора, аналитики изучают легкореализуемость проекта и его историю. В целях этого используются коэффициенты, которые отражают две возможных риска:
– Небезопасность низкой ликвидности проекта, ведь есть экспертно оценивается маза длительного поиска покупателя про квартиры или апартамента. Параметр принимает значения от впредь до 1, где 1 – ликвидное внушение, а – вариант недвижимости, угоду кому) продажи которой на вторичном рынке до средней цене, вероятно, уйдет побольше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта неужто переноса срока ввода. Процент принимает значения от (были остановки продаж нате длительное время, проект выходил вторично на рынок) до 1 (новешенький проект). Показатель не является прогнозом, а отражает в какой-нибудь месяц историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются держи коэффициенты риска.
Источник: Метриум
