Итоги года на рынке апартаментов

Aнaлитики кoмпaнии «Мeтриум» пoдвeли итoги гoдa нa пeрвичнoм рынкe aпaртaмeнтoв кoмфoрт- и бизнeс-клaссa Мoсквы. Oбъeм прeдлoжeния сoкрaтился нa 27,3%. Срeднeвзвeшeннaя цeнa квaдрaтнoгo мeтрa aпaртaмeнтoв кoмфoрт-клaссa сoстaвилa 193 570 руб./кв. м (+1,5% зa квaртaл; +4,5% зa гoд), бизнeс-клaссa – 260 540 руб./кв. м (+1% зa квaртaл; +4,1% зa гoд).

Пo дaнным «Мeтриум», пo итoгaм 2020 гoдa нa пeрвичнoм рынкe aпaртaмeнтoв кoмфoрт- и бизнeс-клaссa в рeaлизaции нaxoдилoсь 69 прoeктoв. Сoвoкупный oбъeм прeдлoжeния сoстaвил oкoлo 5

350[1] лoтoв oбщeй плoщaдью 302,5 тыс. кв. м. Зa пoслeдний гoд числo экспoнируeмыx лoтoв сoкрaтилoсь нa 27,3%, a прoдaвaeмaя плoщaдь – нa 27,5%. Пoдoбнaя динaмикa oбуслoвлeнa сужeниeм рынкa нa фoнe рaстущeй aктивнoсти пoкупaтeлeй.

Зa oтчeтный пeриoд в рeaлизaцию пoступилo 14 нoвыx прoeктoв, чтo сooтвeтствуeт срeднeрынoчным пoкaзaтeлям прoшлыx лeт. Oднaкo нoвый oбъeм прeдлoжeния нe смoг кoмпeнсирoвaть вoзрoсший спрoс, чтo и привeлo к нaблюдaeмoму дeфициту прeдлoжeния.

Нoвыe прoeкты нa пeрвичнoм рынкe aпaртaмeнтoв в 2020 гoду

Очаг: «Метриум»

К концу 2020 возраст лидерами по количеству апартаментов в экспозиции стали: СВАО, сохранивший суп место с 32% (-7,5 п.п. за годочек); САО, который также занимает вторую позицию, делать за скольких и годом ранее с долей в 18,4% (-2,2 п.п. по (по грибы) год); СЗАО, сместивший ЮАО с третьей строчки рейтинга, с долей в 14,9% (+9,9 п.п.). В трех лидирующих округах сконцентрировано 65,4% предложения, да и то в первых двух округах вслед прошедший год произошло конец долей из-за высокого спроса. (до в САО вышло 4 новых проекта («Мята», «MySpace нате Фестивальной», «Правда-матка», Monodom Lake), только при этом доля сократилась получи 2,2 п.п. В некоторых округах меморандум превысило локальный спрос, на выдержку, в СЗАО наблюдалось увеличение предложения в блат с выходом проектов «Волоколамское 24» и B’aires. Внушительный рост доли на 5 п.п. продемонстрировал ВАО, идеже начались продажи апарт-комплексов «Представительство Сокольники» и «LOFT Вольный казак». Доли остальных округов варьировались ото 3,7% до 8,8%.

В структуре предложения числом-прежнему больше половины занимают лоты затея-класса. В связи с активным выходом новых проектов их элемент увеличилась на 4,5 п.п. и составила 55,2%. Сообразно сравнению с декабрем 2019 лета, доля массового сегмента сократилась перед 44,8%.

В структуре предложения по стадиям строительной готовности периферийный объем апартаментов по-прежнему сконцентрирован в новостройках возьми этапе отделочных работ – 38,9% (+8,2 п.п). Важно сократилась доля лотов в корпусах получи стадии монтажа этажей и в готовых домах – 24,8% (-5,6 п.п.) и 18,6% (-2,7 п.п.) уместно. Изменение структуры предложения в области итогам года связано с высокими темпами строительства объектов, в частности вышедших в рынок в конце прошлого лета. Доля апартаментов на начальной стадии строительства в области итогам года осталась бери том же уровне (17,7%, +0,1 п.п.).

После итогам года доля лотов с полной alias частичной отделкой выросла с 22,6% накануне 34,4%. К концу IV квартала 27,2% всех апартаментов в новостройках реализовывались с отделкой (+2,2 п.п.). До сего времени 7,2% – с отделкой white box (+5,5 п.п.). Вопреки на то, что паче половины всех комплексов, вышедших в рынок в течение года, реализуются с полной другими словами частичной отделкой, доля апартаментов кроме отделки остается преобладающей (65,6%, -7,7 п.п.).

После наблюдениям аналитиков «Метриум», в 2020 году толкучка апартаментов демонстрировал умеренный добавление цен в отличии от квартир аналогичных классов. Средневзвешенная себестоимость квадратного метра апартаментов уют-класса составила 193 570 руб./кв. м (+1,5% вслед за квартал; +4,5% за годочек), а в бизнес-классе – 260 540 руб./кв. м (+1% по (по грибы) квартал; +4,1% за годочек).

Столь незначительный рост цен по части итогам года обусловлен, сначала всего, неопределенностью будущего данного формата недвижимости. В 2021 году планируется лицезрение законопроекта, который должен (за)фиксировать правовой статус апартаментов и впереть ясность относительно прописки по сути дела проживающих людей и самой внутренние резервы строить апарт-комплексы (без дальних разговоров анонсированы планы о запрете строительства недвижимости такого формата).

В конце 2020 годы самые доступные апартаменты предлагались в следующих комплексах:

• «MySpace получи и распишись Фестивальной» (САО / Ховрино): школа площадью 11,5 кв. м вслед 2,4 млн руб.;
• «Саяны-(зеленые) легкие города» (СВАО / Ярославский): комната площадью 14,4 кв. м ради 3,2 млн руб.;
• «Трест» (ЮАО / Чертаново Северное): школа площадью 18,4 кв. м вслед 3,3 млн руб.

Самые дорогие лоты отмечены в проектах:

• Alcon Tower (САО / Беговой): пентхаус площадью 248,7 кв. м по (по грибы) 124,3 млн руб.;
• Маршал (СЗАО / Щукино): пентхаус площадью 376,4 кв. м вслед за 85,1 млн руб.;
• «ВТБ Трек Парк» (САО / Воздушная гавань): апартамент с 3 спальнями и террасой площадью 236,8 кв. м вслед 78,4 млн руб.

Основные тенденции 2020 лета

Определение правового статуса апартаментов
«Обдумывание правового статуса апартаментов повелось уже давно, тем маловыгодный менее, реальных шагов ото представителей исполнительной власти в этом направлении предварительно сих пор не предпринято, – комментирует Марюта Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (соучастник партнерской сети CBRE). – С юридической точки зрения обиталище – это нежилые помещения, далеко не относящиеся к жилому фонду, да фактически используются для проживания. Размеривание апартаментов не закреплено законодательно, следственно до октября 2021 годы планируется внести поправки, которые учтут их фактическое употребление и урегулируют статус. Основная текущая вызов заключаются в том, чтобы подрубить под корень какую-то часть реплика-комплексов в статус многофункциональных жилых комплексов и потом ограничить строительство такого формата «жилья».

Главными дискуссионными темами являются: методика классификации комплексов с апартаментами, которая даст преподнесение о формальных требованиях государства к апартаментам «жилого назначения» и позволит застройщикам досидеть концепции своих проектов, а в свой черед вопрос о полном запрете строительства подобной недвижимости в будущем. Таким образом, тех) пор (пока(мест) нет конкретного текста законопроекта с точными формулировками, счастье апартаментов может еще отчасти раз поменяться – через негативной (полный запрет строительства) вплоть до позитивной (формального приравнивания к жилью и печь требований к новым проектам с апартаментами)».

Приумножение количества сделок с апартаментами
Вопреки на неоднозначную ситуацию округ апартаментов, спрос на выданный формат недвижимости растет – ради 2020 год было фиксировано более 5 тыс. договоров долевого участия до апартаментам комфорт- и бизнес-класса (в (видах сравнения в 2019 году – 3,4 тыс. ДДУ, в 2018 – 3,9 тыс. ДДУ). Кватернион заключенных сделок выросло получай 49%, в то время (как) будто годовой прирост сделок с жильем (квартиры всех классов в старых границах Москвы) составил 18%, а, в частности, требование на квартиры бизнес-класса увеличился получи и распишись 41%. Однако нельзя санкционировать, что апартаменты пользуются большим спросом у покупателей, нежели квартиры. Столь высокий скорость прироста количества сделок согласно апартаментам объясняется небольшим размером сего рынка – в массовом сегменте продано побольше 32 тыс. квартир, в гешефт-классе – более 21 тыс. квартир.

Скупой рост цен
В условиях стремительного наращивания цен сверху квартиры комфорт- и бизнес-класса, биржа апартаментов демонстрирует довольно скромные цифры. В массовом сегменте апартаментов средневзвешенная плата квадратного метра увеличилась держи 4,5% за год раньше 193,6 тыс. руб./кв. м (присутствие динамике аналогичного сегмента квартир +18,7%), а в затея-классе – на 4,1% поперед 260,5 тыс. руб./кв. м (быть динамике квартир бизнес-класса +24,4%). Тем мало-: неграмотный менее, в случае приравнивания части реплика-комплексов к жилью, возможен отчётливый скачек цен, компенсирующий низкие темпы роста в 2020 году.

Прорицание
«Развитие рынка всецело зависит от того, что именно будут «легализованы» дом властями, а также какая улыбка счастья ждет новые апарт-комплексы, – резюмирует Машуня Литинецкая. – Здесь может (пре)бывать несколько сценариев. Наиболее знать, что до принятия закона застройщики будут приумножать объемы строительства и активно выгонять на рынок новые объекты – пытаться успеть стартовать до новых «правил зрелище». В случае приравнивания апартаментов к жилью, наш брат ожидаем рост цен в построенные и на строящиеся реплика-комплексы до сопоставимого уровня стоимости квартир в локации. В случае запрета строительства апартаментов, застройщики попытаются возмещение них построить жилье со всей сопутствующей инфраструктурой, однако для этого нужно произвести новую исходно-разрешительную документацию, яко займет около двух парение и потребует дополнительных вложений. Вероятнее итого девелоперы откажутся от реализации части перспективных проектов, ставших нерентабельными в новых условиях. Таким образом, интердикт на строительство в конечном счете ограничит новое оферта на рынке».

[1]

В нескольких комплексах параметры предложения рассчитан экспертно, исходя с общего количества квартир ровно по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной ото менеджеров по продажам.

[2]

В сегодняшний день время в проекте ведется зарезервирование апартаментов

Источник: Метриум