Экспeрты «Мeтриум» пoдвeли прeдвaритeльныe итoги 2020 гoдa нa рынкe нoвoстрoeк Мoсквы нa сoвмeстнoй прeсс-кoнфeрeнции с пaртнёрaми с CBRE. Пo прoгнoзaм aнaлитикoв «Мeтриум», в 2020 гoду спрoс нa нoвoe жильё в Мoсквe прeвысит урoвeнь 2019 нa 6%. В уxoдящeм гoду фoрс-мaжoрныe сoбытия прeврaтились изо минусoв в плюсы для зaстрoйщикoв жилья, блaгoдaря эффeктивнoй гoспoддeржкe сeктoрa. Oднaкo вoсстaнoвившийся спрoс спрoвoцирoвaл рeзкoe сoкрaщeниe прeдлoжeния и нeбывaлый рoст цeн, кoтoрыe сoздaют риски чтобы рaзвития oтрaсли в 2021 гoду.
Гoспoлитикa в стрoитeльствe – 2020: пoвoрoт нaвстрeчу зaстрoйщикaм?
2020 гoд нaчинaлся нeплoxo: в янвaрe-мaртe спрoс нa стрoящeeся жильe вoзрaстaл пoслe явнoгo зaмeдлeния вo втoрoй пoлoвинe 2019 гoдa. В нaчaлe мaртa упaли цены возьми нефть, и обрушился рубль, ровно еще сильнее подстегнуло испытание. Однако уже в конце госпожа волна пандемии коронавируса накрыла Россию, и полномочия ограничили перемещения граждан и работу организаций.
Тем безграмотный менее, государство поддержало торжок недвижимости в двух направлениях. Нет слов-первых, власти начали обеспечивать кредиты для застройщиков, так чтоб ставка по ним безлюдный (=малолюдный) превышала ключевую ставку ЦБ. Нет слов-вторых, они поддержали ипотеку, снизив ставки с целью населения до 6,5% годовых (в добавка к семейной ипотеке под 4,7%). Ослабление ставок до беспрецедентно низкого уровня вызвало брус на рынке жилья.
Сразу девелопмент стал одной изо первых отраслей, которой позволили разморозить работу нет слов время пандемии при соблюдении санитарных требований. Благодаря) (этого уже в мае строительство возобновилось в большинстве крупных регионов.
В летнее время правительство пересмотрело строительные меры нацпроектов. Достигнуть ввода 120 млн кв.м. каждогодно теперь планируют к 2030, а невыгодный 2024 году. Этот походка снижает риски непродуманных решений в строительной политике в ближайшие годы.
А осенью власти выдвинули приставки не- столь однозначные инициативы. Умереть и не встать-первых, представители Минстроя анонсировали отлучение. Ant. разрешение строительства новых апартаментов и присвоение жилого статуса («амнистию») готовым апартаментам. По мнению подсчетам «Метриум», в Москве с 2013 годы было построено и продается без лишних разговоров около 5 млн кв.м апартаментов, изо которых по договорам долевого участия сделано проданы около 2 млн кв.м и уже порядка 450-500 тыс. кв.м – предлагаются к продаже числом ДДУ сейчас. Остальные реализовывались ровно по ПДКП, договорам соинвестирования, покупки будущей хозяйство и др. схемам. Именно 2,5 млн кв.м. апартаментов, реализованных и продающиеся не откладывая по ДДУ, имеют самый до неба шанс на «амнистию» и пополнят барахолка жилья, что повлияет получи и распишись всё предложение квартир в Москве. Табу заставит застройщиков пересматривать готовящиеся проекты, умножить расходы или отказаться ото их реализации.
Во-вторых, в конце ноября руководство Москвы повысили плату после изменение вида разрешенного использования (ВРИ) владенья (при этом в других российских регионах сия процедура бесплатная). Его меняют, эпизодически участок предназначен для пустой застройки, а дом планируется обитаемый. Если раньше плата из-за смену ВРИ в Москве составляла 60-80% кадастровой стоимости участка, так теперь он выросла вплоть до 120-160% (в два раза). В Новой Москве воздаяние за смену ВРИ увеличится в восемь некогда. По расчетам экспертов «Метриум», предельный подход девелоперских проектов при этом снизится взять хоть с 20% до 15%.
«Госполитика в строительстве определила подвижка рынка недвижимости в 2020 году, – рассказала Наталья Сазонова, председатель по развитию компании «Метриум» (товарищ партнерской сети CBRE). – Планы поддержки властей в начале лета задали вектор ускоренного развития в летнее время и осенью. Резко восстановился нуждаемость, снизилось предложение, повысились цены. Хотя во второй половине лета “качели” госполитики наклонились в другую сторону: власть дали понять, что аппетиты застройщиков будут ограничены, и им придётся создавать продукт и цены в более трудных условиях, чисто однозначно повлияет на базар в 2021 году».
Доступная закладная вновь ускорила спрос
В 2020 году ставки по мнению ипотеке снизились до исторически минимального уровня вследствие субсидиям. По данным «Вилла.рф», в сентябре средняя куш по кредитам на покупку новостроек уменьшилась давно 5,93% (–3,2 п.п. по (по грибы) год), а для вторичного рынка – после 8,1% (–1,9 п.п.). По части данным «Метруим», 85% ипотечных сделок теперь проходят по программе субсидирования став (либо с «семейной» ипотекой»). В целом но в ипотеку покупают 59% новых квартир в «старой» Москве, а в Новой Москве – 67%.
(то) есть и в прошлые годы, снижение став вызвало взрывной рост спроса сверху жилье, прежде всего, получи новостройки. По подсчетам «Метриум», в III квартале в Москве миллиард договоров долевого участия выросло для 48% относительно аналогичного периода 2019 годы, причем осенью спрос достиг копье активности. В Новой Москве обилие сделок на рынке новостроек выросло в 16% в том же измерении. Нежели ниже ставки по кредитам, тем ранее спрос.
Учитывая динамику сделок, эксперты «Метриум» прогнозируют, сколько к концу 2020 года чисел ДДУ в «старой» Москве превысит 50 тыс., чего на 6% больше, нежели в 2019 году. В Новой Москве инициативный спрос, скорее всего, приставки не- компенсирует весеннего провала до числу сделок, и в 2020 году примета снизится на 13% по части сравнению с 2019 годом.
Телодвижение покупателей снизила предложение жилья
Интенсификация спроса закономерно привёл к «вымыванию» квартир с рынка новостроек. Коли сейчас в «старой» Москве насчитывается 35,6 тыс. квартир и апартаментов, ведь в прошлом году в это но время было 42,8 тыс. Таким образом, совет снизилось на 17%.
По данным Единого ресурса застройщиков, в сентябре московские девелоперы возводили 17,8 млн кв.м жилья, добро бы весной этот показатель снижался предварительно 17,2-17,3 млн кв.м. В таком случае есть активность застройщиков (малую восстановилась к осени, но безвыездно еще на 4% дальше, чем в аналогичный период 2019 годы. На рынке, по подсчетам «Метриум», представлено 2,86 млн кв.м., фигли на 19% меньше, нежели в то же время 2019 возраст, и на 17% меньше, нежели во II квартале 2020 лета.
При этом структура предложения изменилась, отметили эксперты «Метриум». Видать увеличилась доля новостроек массового сегмента. Если бы в конце 2019 года к нему относились 39% квартир, в таком случае к концу III квартала их третина выросла до 42%. Представительство гешефт-класса сократилось за текущий же период с 33% раньше 29%.
Доля апартаментов (всех сегментов) рядом этом увеличилась до 25%. Не откладывая в этом секторе рынка 8,8 тыс. объектов, что же на 17% меньше, нежели в начале года.
«Рекомендация сокращается не только изо-за спроса, но и в знакомства с переходом на эскроу, – комментирует Наталья Сазонова. – Кое-когда власти утвердили новую имитация финансирования застройки, девелоперы начали с аукциона меньше новых проектов. Об эту пору государство увеличило плату после изменение ВРИ. В совокупности трендец эти факторы – (велико)рослый спрос, замедление старта новых проектов, приказ на строительство апартаментов и величина платы за ВРИ – приведут к существенному уменьшению предложения в 2021 году, ровно может ускорить цены».
Новостройки дорожают беспрецедентно быстрыми темпами
В 2020 году цены держи новостройки росли небывалыми темпами. Притом эксперты «Метриум» отметили сие в разных секторах рынка, в часть числе в премиальном жилье, апартаментах, я признать себя виновным не могу ипотечный спрос на них ребром не влияет.
В массовом сегменте новостроек Москвы средняя себестоимость квадратного метра с начала лета увеличилась на 16% и преодолела в ноябре психологически немаловажный барьер в 200 тыс. рублей. В торговля-классе «квадрат» подорожал сверху 14% до 276 тыс. рублей. В премиум-классе квартиры и дом выросли в цене на 6% (по 608 тыс. рублей после кв.м), а в элитном – нате 3% до 1 млн рублей после кв.м). Особенно заметно подорожали новостройки в Новой Москве. С введение года стоимость квадратного метра увеличилась возьми 22% до 156 тыс. рублей.
В 2020 году жилье дорожало в соответствии с нескольким причинам. Первая – ажиотажный вопрос. В марте произошла девальвация рубля, и многие клиентура. Ant. продавцы конвертировали сбережения в жильё. С течением времени, после двухмесячного снижения числа сделок с-за пандемии (апрель-май), требования подстегнули субсидии на ипотеку.
Следующий фактор повышения цен – нарастание предложения новостроек, которые продаются помощью эскроу-счета. Себестоимость таких объектов выросла, что же повлияло на конечную цену. По части данным «Метриум», в декабре 2020 возраст в Москве по новой схеме возводится отнюдь не менее 46% квартир. Быть этом, по данным Росреестра, 50% сделок заключаются с эскроу.
«Проектное субсидирование фактически удержало цены ото снижения и стало одной с основных предпосылок для их роста, – комментирует Наталья Сазонова. – Приближенно все новые проекты, которые выходят сверху рынок сейчас, стартуют со среднего рыночного уровня цен – вывоз по бросовым ценам. Ant. импорт на котловане фактически потерял резон. А высокий ипотечный спрос ускорил данный процесс. Наконец, на обострение цен влияет вымывание предложения – раскупаются сугубо доступные по цене варианты жилья, а остаются самые дорогие, потому средний уровень цен возрастает».
Предвидение: госполитика, спрос, предложение, цены
Кинетика рынка в следующем году и будет зависеть от государственной политики в сфере строительства, полагают эксперты «Метриум». Поворотным пунктом довольно продление (или не простирание) субсидирования ставок по кредитам, которое пожалуй завершиться летом 2021 лета. Решение этого вопроса определит динамику спроса, предложения и цен умереть и не встать второй половине 2021 возраст.
В первой половине 2021 возраст спрос на новостройки продолжит расти. Программа субсидирования ипотеки пока не исчерпала своих возможностей, однако далеко не все заемщики имели немало денег для первого взноса в области кредиту в 2020 году, а к началу 2021 лета они вполне могут их набрать. Есть и инвестиционные предпосылки. Потому большинство россиян считают жилье самым привлекательным активом в (видах вложений, из-за налога бери депозиты и ослабления рубля они и после того будут вкладываться в жилую остолбенение.
На этом фоне цены будут вырастать. Поскольку девелоперы строят возьми банковские деньги, они в настоящий момент не зависят от поступлений средств дольщиков. Созвучно им выгоднее продавать квартиры в конце стройки, а маловыгодный демпинговать на старте. Вдобавок этого, стоимость квадратного метра вырастет изо-за перехода на эскроу, повышения платы ради ВРИ и сокращения предложения.
Внушение, вероятно, будет сокращаться бери фоне медленного выхода новых проектов и «вымывания» имеющихся в продаже квартир и апартаментов.
Акратотерм: Метриум
