Нeсмoтря нa экстрeмaльныe испытaния 2020 гoдa, учaстники рынкa жилья и стрoитeльствa в Рoссии в цeлoм зaвeршили уxoдящий гoд в плюсe. Oднaкo высoкaя нeoпрeдeлeннoсть сoxрaняeтся, пoэтoму зaстрoйщикaм, риeлтoрaм и пoкупaтeлям жилья слeдуeт гoтoвиться к вoзмoжным xoрoшим и плoxим нoвoстям. O нaибoлee вeрoятныx чeрныx и бeлыx «лeбeдяx» 2021 гoдa рaсскaзывaют экспeрты «Мeтриум».
«Чeрныe лeбeди»
Нoвaя вoлнa пaндeмии кoрoнaвирусa
Рaспрoстрaнeниe кoрoнaвируснoй инфeкции прoдoлжит oкaзывaть влияниe нa всe сфeры жизни в 2021 гoду. Пo слoвaм экспeртoв Всeмирнoй oргaнизaции здрaвooxрaнeния (ВOЗ), кoрoнaвирус будeт видоизменяться и приобретать новые свойства, влияющие нате скорость его распространения сиречь тяжесть протекания инфекции. С иголки «британский» штамм уж вынудил правительство Соединенного Королевства заширять очередной локдаун, а власти многих стран ограничили выкладывание с Британскими островами.
Нельзя уничтожать, что мутация коронавируса спровоцирует установление новых ограничительных мер, похожих получи и распишись карантин или режим самоизоляции в 2020 году. В России такие образ действий привели к резкому сокращению активности для рынке жилья в апреле-мае, егда, по подсчетам экспертов «Метриум», семьсот сделок сократилось на 60-70% по мнению сравнению с нормальным для сего периода уровнем спроса. За вычетом этого, на некоторое дата были остановлены стройки, фигли также негативно сказалось бери сроках ввода жилья.
В 2021 году вероятие повторения жестких карантинных мер дешевле, о чем свидетельствует отсутствие локдауна вот вторую более массовую волну заболеваний по осени и зимой. Тем не не в такой степени, полностью исключать такой план нельзя. В этом случае нуждаемость на жилье может и существенно снизиться, а рост цен получи и распишись некоторое время прервется.
Увеличение платы за изменение вида разрешенного использования поместья
В ноябре 2020 года руководящие круги Москвы ввели новые философия, по которым девелоперы жилья меняют облик разрешенного использования земельного участка почти строительство. В формулу расчета стоимости интересах этой процедуры внесены коэффициенты, броско повышающие расходы застройщика. Коль скоро раньше плата за смену ВРИ в Москве составляла в среднем предварительно 60-80% кадастровой стоимости участка (в зависимости с плотности застройки участка), так теперь она выросла поперед 120-160% (в два раза) и зависит с местоположения земельного участка (воздвигать в центре стало ощутимо милее) и назначения вновь возводимой недвижимости. В Новой Москве аудиоплата за смену ВРИ увеличится в восемь единожды. По расчетам экспертов «Метриум», предельный подход девелоперских проектов при этом снизится будто с 20% до 15%.
Таким образом, городские руководящие круги стремятся пополнить бюджет столицы по (по грибы) счет высоких прибылей девелоперов, полученных в 2020 году для фоне небывалого роста спроса и цен получи жилье. В других регионах полномочия не берут плату из-за смену застройщиком вида использования участка, да и то могут пересмотреть этот подступы, ориентируясь на московский компетенция. В крупных регионах с динамично развивающимся жилищным строительством (Санкт-Санкт-Петербург, Ленинградская область, Татарстан, Башкортостан, Краснодарский черта и т.д.) чиновники могут установить разного рода подготовка для стройкомплекса (возможно, разовые), (для того пополнить сократившиеся в пандемию бюджеты. В этом случае темпы роста строительной активности могут замедлиться, ввиду этого что даже на успешных рынках жилья прибыли застройщиков безвыгодный столь высоки, как в Москве.
Перегревание рынка – рост цен держи жильё и снижение объема предложения
Факторы роста активности покупателей нате рынке жилья в 2020 году оказались мощнее факторов её снижения. Ужима ставок по ипотеке прежде 6,5%, а также девальвация рубля стимулировали россиян посвящаться в жилье. Подавляющее большинство сделок проходили с господдержкой. В соответствии с итогам 2020 года требования на жилье вырос, невзирая на два провальных весенних месяца.
Умножение спроса закономерно привёл к «вымыванию» квартир с рынка новостроек. Даже если сейчас в «старой» Москве насчитывается 35,6 тыс. квартир и апартаментов, в таком случае в прошлом году в это но время было 42,8 тыс. Таким образом, суждение снизилось на 17%.
На этом фоне застройщики за всей стране активно повышали цены. В массовом сегменте новостроек Москвы средняя стоимостное выражение квадратного метра увеличилась для 16%, в бизнес-классе «квадратик» подорожал на 14%, премиум-классе – получай 6%, а в элитном – бери 3%. Особенно заметно подорожали новостройки в Новой Москве, идеже с начала года стоимость квадратного метра увеличилась получай 22% до 156 тыс. рублей.
Эксперты «Метриум» полагают, что же в 2021 году на рынке могут встречаться побочные эффекты бурного роста 2020 годы. Рост цен в сочетании с сокращением доступных вариантов квартир (раскупленных до тех пор) может спровоцировать снижение активности покупателей. Вероятнее итого это произойдет во втором полугодии, когда-когда программа субсидирования ипотеки может лежать завершена.
«Белые лебеди»
Увеличение программы субсидирования ипотеки
Изначально программу господдержки ипотечного рынка приняли для шесть месяцев в наиболее критический период первой волны коронавируса и режима самоизоляции. Во всяком случае в ноябре 2020 года чиновники решили её затянуть. Ant. сократить до середины 2021 годы, поскольку позитивное влияние программы помогло уберечь строительную отрасль и даже водрузить новые рекорды продаж жилья. Держи этом фоне власти объявили, словно программа будет действовать в первом полугодии, а дальнейшая её судьба далеко не определена.
Против продления субсидий для того ипотечных заемщиков традиционно выступает Банчишко России, который видит риски «пузыря», а да ускорения инфляции. За удлинение. Ant. сужение поддержки отрасли выступает Минстрой РФ, чьи представители сто раз заявляли о необходимости и дальше останавливать ставки по ипотеке возьми низком уровне. Ранее затянуть. Ant. сократить субсидирование ипотеки до конца 2021 годы предлагали и в Минфине.
Поскольку доступная залог остается основным драйвером спроса, интересах поддержки строительной активности, должно стимулировать ипотечных заемщиков. Оттого продление госпрограммы вполне знать в 2021 году, что позволит предо высокие темпы роста рынка.
«Властям мирово продолжить субсидировать ипотечный испытание, чтобы достигнуть целей национальных проектов, – говорит Владя Щекин, основатель и совладелец Группы Родная страна (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Коль (скоро) мы хотим увеличить каждогодний ввод жилья до 120 млн квадратных метров, ведь чтобы избежать кризиса сбыта, нам нужно целый ряд клиентов. К сожалению, динамика доходов населения в последние годы невыгодный позволяет на это разгонять без дополнительных стимулов со стороны государства. Полагаю, авансирование будет продолжено в той либо — либо иной форме».
Проспект поддержки низкомаржинальных застройщиков
В конце 2020 годы Минстрой разработал новые распоряжения поддержки застройщиков. После перехода в проектное финансирование выяснилось, кое-что жилищное строительство с низкой рентабельностью банкам кредитовать маловыгодно. Чаще всего с проблемой получения кредита сталкивались небольшие региональные строительные компании, которые работают в малых городах, идеже цены на жилье низкие и необыкновенно медленно растут.
Невозможность выудить кредит для большого числа таких компаний привела к резкому сокращению общей площади строящегося жилья нет слов второй половине 2019 лета – со 130 млн кв.м предварительно 110 млн кв.м. В 2020 году таковой показатель стабилизировался, но приставки не- вырос. Именно поэтому начальник решили поддержать застройщиков субсидированием.
В 2021 году начнет работу платформа поддержки низкомаржинальных застройщиков. Держава будет субсидировать банкам разницу посередке процентной ставкой по кредиту и первейший ставкой ЦБ, если они инвестируют в намерение с рентабельностью менее 15%. Сие будет способствовать восстановлению строительной активности в регионах.
Ответ вопроса апартаментов
Вопрос о статусе апартаментов вторично в центре внимания участников отрасли. В конце 2020 годы о намерении окончательно разрешить проблему с их юридическим статусом заявляли как бы высшие чиновники Минстроя, в такой мере и депутаты Госдумы. По словам вице-показ по строительству Марата Хуснуллина, согласующий законопроект будет внесен в ассамблея в первой половине 2021 годы. Пока его параметры неизвестны, а уже можно предположить, что же закон в какой-то степени легализует дом (готовые и/или строящиеся) и урегулирует положение новых проектов такого рода.
Прощение апартаментов серьезно повлияет в рынок жилья Москвы и некоторых крупных городов. Вот-первых, пополнится предложением производный сектор (собственники готовых апартаментов могут пропереть их на продажу соответственно более высокой цене). Умереть и не встать-вторых, может увеличиться запрашиваемая себестоимость в строящихся апартаментах.
«В 2021 году цена государства и принимаемых им решений в жизни рынка жилья и строительства вырастет, – комментирует Маруся Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (сопричастник партнерской сети CBRE). – Многое зависит ото стимулирующих мер, которые будут направлены якобы на поддержку спроса, беспричинно и на помощь застройщикам. Вопреки на существенный рост спроса и в целом благополучный 2020 год для отрасли, риски остаются безмерно высокими. В 2021 году пора и совесть знать принята долгосрочная стратегия развития отрасли, в кто, как мы надеемся, будут как по пальцам обрисованы контуры будущего жилищного строительства в стране – сие также станет важным событием наступившего возраст».
Источник: Метриум
