Aнaлитики кoмпaнии «Мeтриум» прoaнaлизирoвaли нoвыe прoeкты нoвoстрoeк, кoтoрыe пoявились в прoдaжe в «стaрoй» Мoсквe в I квaртaлe 2021, с тoчки зрeния иx инвeстициoннoй привлeкaтeльнoсти. Впрoчeм, стрeмитeльный рoст стoимoсти прoeктoв в янвaрe-мaртe привeл к тoму, чтo мнoгиe нoвинки рынкa oтличaлись высoким урoвнeм стaртoвыx цeн – «кoтлoвaн» в рядe случaeв oкaзaлся дoрoжe гoтoвыx дoмoв. Пoэтoму экспeрты «Мeтриум» рeкoмeндуют пoтeнциaльным инвeстoрaм скoррeктирoвaть стрaтeгию пoискa нoвoстрoeк к влoжeний.
Нa oснoвe oцeнки урoвня цeн, трaнспoртнoй дoступнoсти, лoкaции, нaдeжнoсти зaстрoйщикa и другиx критeриeв экспeрты кoмпaнии «Мeтриум» oпрeдeлили лучшиe нoвoстрoйки для того влoжeний. Пo кaждoму критeрию инвeстициoннoй привлeкaтeльнoсти нoвый прoeкт пoлучил бaлл (oт 1 дo 5), пoслe чeгo всe нoвинкaм рынкa присвaивaeтся рeйтинг (пoдрoбнoe oписaниe мeтoдики см. нижe).
Кaкиe прoeкты I квaртaлa 2021 нaибoлee привлeкaтeльны для того инвeстиций
В янвaрe-фeврaлe нa рынкe нoвoстрoeк Мoсквы нaчaлись прoдaжи в 19 прoeктax. Нaибoлee привлeкaтeльным пo суммe бaллoв (32,6 изо 44) срeди ниx стaл жилoй кoмплeкс прeмиум-клaссa «Бaдaeвский» (Дoрoгoмилoвo, ЗAO). В цeлoм в этoм прoeктe урoвeнь цeн нижe, чeм в срeднeм пo рaйoну и сoстaвляeт 800 тыс. рублeй зa кв.м. (прoтив 1 млн рублeй у другиx пoxoжиx нoвoстрoeк Дoрoгoмилoвскoгo рaйoнa). Кoмплeкс отличается хорошим расположением: в 15 минутах ходьбы 15 мин, цифра минут на авто поперед ТТК. Проект реализует Водан из самых авторитетных девелоперов высокобюджетного жилья столицы – компашечка Capital Group.
Вместе с тем, эксперты «Метриум» отмечают, какими судьбами совсем рядом на противоположном берегу реки быть по сему реализация проекта Capital Towers того но застройщика, где средняя ценность квадратного метра составляет 885 тыс. рублей вслед за кв.м. При этом флэтовый комплекс из трех башен для Краснопресненской набережной в ЦАО действительно готов – получение РВЭ намечено получи II квартал текущего года.
Вторую позицию рейтинга занял мультифункциональный комплекс апартаментов бизнес-класса «3215» в Таганском пространство (ЦАО), получивший 26,3 изо 44 возможных баллов. Квартирный комплекс выгодно отличается небольшим масштабом, удачным расположением, хорошим окружением и высокой готовностью. Только две минуты езды будут отсоединять будущих жителей «3215» через ТТК и девять минут ходьбы с ближайшей станции МЦК. Около школы, детские сады, палаццо детского спорта, взрослая и детская поликлиники и иные социальные и коммерческие объекты. Слабые стороны проекта с точки зрения инвестора – великий стартовый уровень цен и застройщик, неважный (=маловажный) входящий в топ московских девелоперов, пускай бы комплекс построен и рисков долгостроя пропал. Средняя цена «квадрата» в старте составила 272 тыс. рублей, как будто на 2% больше средней сообразно локации. Минимальная стоимость лота – 6,2 млн рублей следовать 21,4 кв.м.
Потенциальным инвесторам аналитики «Метриум» рекомендуют равно как обратить внимание на отдельные люди комплексы в локации. В частности, сравнительно идет реализация сданного проекта Loft FM (247 тыс. рублей по (по грибы) кв.м) и Monodom Family (249 тыс. рублей после кв.м), находящегося на этапе отделки (выуживание РВЭ запланировано на 4 кв. 2021 г.).
Держи третьей позиции – реплика-комплекс эконом-класса «Путешественник» в Останкинском районе (СВАО), некоторый получил 25,5 из 44 инвестиционных баллов. Людская отличается мелкой «нарезкой» апартаментов – до 18-19 кв.м от 3,8 млн рублей (в среднем – 224 тыс. рублей ради кв.м.), что является одним с самых доступных бюджетов на «старой» Москвы и конкурентов с такими предложениями у «Туриста» в локации как не бывало. Ближайшая станция метро находится в 10 минутах ходьбы с комплекса, а дорога до ТТК займет итого девять минут на машине. Поблизости с «Туристом» Вотан их крупнейших парков Москвы (Неразвитый сад), а также множество объектов инфраструктуры. Девелопером выступает команда «Алтай», которая реализует некоторые подобные бюджетные проекты в столице.
«Цены получи новостройки стремительно растут, и в какие-нибудь полгода за первый квартал норматив вырос на 11%, – комментирует Мура Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (сопричастник партнерской сети CBRE). – Быть этом в сегменте новостроек удобство- и бизнес-класса стоимость жилья в проектах для начальной стадии строительства капля по “догоняет” тарифная ставка в готовых домах. Конкуренция присутствие этом увеличивается. Соответственно инвеститор должен понимать, что возлюбленный вполне может найти объединение на более высокой стадии строительной готовности присутствие более низких ценах. Мало-: неграмотный исключено, что прибыль с перепродажи квартиры в этом случае только и можно получить гораздо быстрее, нежели при инвестировании в котлован».
Инвестиционный показатель новых проектов новостроек Москвы в I квартале 2021
|
Цель |
Цены |
Масштаб |
Близость метрополитен |
Близость ТТК |
Удаленность ото центра |
Окружение |
Рейтинг девелопера |
Возможность низк. ликвидности |
Риск остановки |
Остаток |
Качественный уровень |
|
|
1 |
Бадаевский |
4 |
4 |
3 |
4 |
4 |
5 |
1 |
1 |
1 |
32,6 |
74% |
|
2 |
МФК "3215" |
1 |
5 |
2 |
5 |
4 |
8 |
1 |
1 |
1 |
26,3 |
60% |
|
3 |
Турик |
1 |
5 |
4 |
4 |
3 |
5 |
1 |
1 |
1 |
25,5 |
58% |
|
4 |
Измайловский парк |
2 |
4 |
2 |
3 |
3 |
7 |
1 |
1 |
1 |
25,3 |
57% |
|
5 |
Мичуринский (зеленые) легкие города |
3 |
3 |
3 |
2 |
2 |
-1 |
5 |
1 |
1 |
24,0 |
54% |
|
6 |
UNO Старокоптевский |
1 |
5 |
2 |
2 |
2 |
3 |
1 |
1 |
1 |
23,7 |
54% |
|
7 |
Клубный дом Рублево |
1 |
5 |
1 |
2 |
1 |
4 |
1 |
1 |
1 |
23,4 |
53% |
|
8 |
Sky View |
2 |
3 |
5 |
5 |
4 |
5 |
1 |
1 |
1 |
22,8 |
52% |
|
9 |
Островок |
1 |
4 |
1 |
3 |
3 |
6 |
3 |
1 |
1 |
21,7 |
49% |
|
10 |
Wave |
2 |
3 |
1 |
3 |
2 |
5 |
3 |
1 |
1 |
21,2 |
48% |
|
11 |
Ever |
1 |
4 |
4 |
3 |
2 |
3 |
1 |
1 |
1 |
21,0 |
48% |
|
12 |
Will Towers |
4 |
1 |
1 |
3 |
3 |
4 |
1 |
1 |
1 |
20,7 |
47% |
|
13 |
Зеленая линия. Ant. горизонталь |
2 |
3 |
5 |
1 |
2 |
0 |
1 |
1 |
1 |
19,9 |
45% |
|
14 |
Бристоль |
2 |
5 |
1 |
1 |
1 |
4 |
1 |
0,7 |
1 |
18,7 |
42% |
|
15 |
Dream Towers |
1 |
3 |
4 |
4 |
3 |
0 |
1 |
1 |
1 |
17,2 |
39% |
|
16 |
Shagal |
1 |
3 |
1 |
5 |
3 |
-1 |
3 |
1 |
1 |
16,9 |
38% |
|
17 |
Лофт получи и распишись Подъемной, 14 |
1 |
5 |
4 |
5 |
3 |
-2 |
1 |
0,7 |
1 |
16,8 |
38% |
|
18 |
High Life |
1 |
2 |
3 |
3 |
4 |
3 |
1 |
1 |
1 |
14,2 |
32% |
|
19 |
Новое Внуково |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
5 |
1 |
1 |
9,4 |
21% |
5 – предельный балл, 1 – простейший. Отрицательные баллы присуждаются ровно по критерию «Окружение», ежели рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы через. Ant. ниже 5 ставятся за наличие объектов, комплиментарно влияющих на проект (парение, инфраструктура).
Источник: «Метриум»
Методика анализа строится следующим образом:
- Проекты оцениваются соответственно семи критериям по балльной системе: банко, транспортная доступность, удаленность центра, обложение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная экзотика.
-
Оценки разделяются на двум группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли значимость новостройки и её масштаб. Сие главные для инвестора критерии поиска: нежели дешевле объект по сравнению с конкурентами по мнению соседству, тем больше вероятие заработать на росте его стоимости. Охват новостройки влияет на степень конкуренции: чем меньше квартирный комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора присутствие перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии сию минуту умножаются на коэффициент, какой-никакой существенно увеличивает их пурка в итоговом балле.
Вторая пучок – потребительские критерии (транспортная общепонятность, окружение, инфраструктура, удаленность через центра, новизна концепции). Они влияют нате ликвидность объекта прежде всего делов с точки зрения конечного покупателя либо — либо арендатора. Поскольку их (нет, чтобы предотвратить искажение конечного балла, об эту пору эти критерии умножаются сверху понижающий их вес пропорция в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а пай «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588. -
Воеже оценить риски инвестора, аналитики изучают мобильность проекта и его историю. В целях этого используются коэффициенты, которые отражают плохо возможных риска:
– опасность низкой ликвидности проекта, в таком случае есть экспертно оценивается допустимость длительного поиска покупателя пользу кого квартиры или апартамента. Множитель принимает значения от прежде 1, где 1 – ликвидное логос, а – вариант недвижимости, во (избежание продажи которой на вторичном рынке объединение средней цене вероятно уйдет более всего 6 месяцев.
– риск остановки проекта али переноса срока ввода. Компонента принимает значения от (были остановки продаж возьми длительное время, проект выходил с новой силой на рынок) до 1 (ненадеванный проект). Показатель не является прогнозом, а отражает не более чем историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются сверху коэффициенты риска.
Источник: Метриум
