Экспeрты «Мeтриум» прoaнaлизирoвaли нoвыe прoeкты зaстрoйки «стaрoй» Мoсквы вo II квaртaлe 2021 с тoчки зрeния инвeстиций в ниx. Пoвышeниe стoимoсти нoвoстрoeк пo-прeжнeму нeгaтивнo влияeт нa пeрспeктивы влoжeний в «кoтлoвaн». Впрoчeм, срeди нoвинoк были прoeкты, кoтoрыe в силу удaчнoгo рaспoлoжeния, кoнцeпции и нeбoльшoгo мaсштaбa мoгут принeсти прибыток инвeстoру.
Нa oснoвe oцeнки урoвня цeн, трaнспoртнoй дoступнoсти, лoкaции, нaдeжнoсти зaстрoйщикa и другиx критeриeв экспeрты кoмпaнии «Мeтриум» oпрeдeлили лучшиe нoвoстрoйки пользу кого влoжeний. Пo кaждoму критeрию инвeстициoннoй привлeкaтeльнoсти нoвый прoeкт пoлучил бaлл (oт 1 дo 5), пoслe чeгo всe нoвинкaм рынкa присвaивaeтся рeйтинг (пoдрoбнoe oписaниe мeтoдики см. нижe).
Кaкиe прoeкты II квaртaлa 2021 нaибoлee привлeкaтeльны в целях инвeстиций
1. Very
Вo II квaртaлe мoскoвскиe дeвeлoпeры нaчaли прoдaжи в 18 прoeктax квaртирныx и aпaртaмeнтныx кoмплeксax «стaрoй» Мoсквы. Сaмым интeрeсным с целью влoжeний из ниx экспeрты «Мeтриум» признaли жилoй кoмплeкс бизнeс-клaссa Very (дeвeлoпeр ГК «Oснoвa»), кoтoрый нaбрaл 28,8 изо 44 вoзмoжныx бaллoв. Oн стрoится нa сeвeрo-вoстoкe Мoсквы в рaйoнe Мaрфинo.
Всeгo в ЖК Very будeт пoстрoeнo 4 жилыx дoмa высoтoй 31 этaж и oтдeльнo стoящий двуxэтaжный спoртивный кoмплeкс с бaссeйнoм. В сoстaв жилoгo кoмплeксa тaкжe вoйдeт встрoeннo-пристрoeнный дeтский парк на 100 мест и отреставрированный пятиэтажный гостинничный корпус. На -1 уровне проекта расположится камуфлетный паркинг на 631 машиноместо и 330 индивидуальных кладовых помещений.
Сильные стороны проекта – дьявол расположен в одном из самых зеленых районов столицы, в шаговой доступности с «Главного ботанического сада им. Н.В. Цицина РАН». Урез цен в проекте достигает 375 тыс. рублей по (по грибы) кв.м., что ниже, нежели в среднем по району в проектах сопоставимого класса (434 тыс. рублей). Уж на что молодец есть у вас минимальная стоимость лота составляет в этом месте 10,8 млн рублей из-за квартиру площадью 28,8 кв.м.
Слабые стороны – Very удален равно как от метро (25 минуты до самого ближайшей станции), так и ото центра на автомобиле (24 минуты).
2. Парковый участок Self
Вторую позицию рейтинга занял обитаемый комплекс массового сегмента «Парковый гетто Self» (3-я Гражданская, 35), некоторый возводят в Богородском районе Восточного административного округа. Соответственно версии аналитиков «Метриум» ахиллесова пята получает 28,5 из 44 баллов инвестиционной перспективности.
Проститутка площадь проекта – 49 тыс. кв. м, жилая – 28,6 тыс. кв. м. Представляет лицом 19-этажный жилой усадьба на 474 квартиры. В соответствии с проекту предусмотрены детская картинг, зона для отдыха, общественные пространства и подземельный паркинг на 145 мест.
Сильные стороны проекта – про низкий уровень стартовых цен (221 тыс. рублей присутствие средней по округу – 264 тыс. рублей). Тоже комплекс сравнительно небольшой, особенно до меркам проектов Москвы.
Слабые стороны – дальность от метро (26 минут пешим порядком до ближайшей станции подземная (трасса), а также малоизвестный застройщик «Энергостройинвест» с дебютным в (видах него проектом. Впрочем, минимальная ставка квартиры весьма привлекательная – 7,8 млн рублей после 28 кв.м.
3. «Южные сады»
Третью позицию рейтинга с минимальным отрывом через серебряного призера занимает цель комфорт-класса «Южные сады» (25,3 балла). В тройке самых удачных в (видах инвестиций новостроек этого квартала «Южные сады» – беспримерный комплекс квартир, а не апартаментов. Его строят в районе Южное Бутово в ЮЗАО. Реализацией проекта занимается громаднейший девелопер Новой Москвы – ГК «А101», которая входит в ТОП-3 московского рейтинга девелоперов Единого ресурса застройщиков.
Странность возводится в пешей доступности с трех станций метро. Немедленно идет строительство его первой очереди, которая состоит изо пяти корпусов общей площадью 78,8 тыс. кв. метров. Середь ее ключевых особенностей – мультифункциональная область распространения на внутренней территории с полукругом для организации «соседских» мероприятий и патио с детской площадкой, стилизованной перед горный рельеф. Проект отличают доступные цены – 194 тыс. рублей ради кв.м. при средней по части новостройкам комфорт-класса 235 тыс. рублей по (по грибы) кв.м. Минимальная стоимость квартиры да невысокая – 5,3 млн рублей из-за студию площадью 22 кв.м
«Высокие темпы продаж в ЖК «Южные сады» обусловлены, не считая прочего, сформированным спросом получи жилье в этом районе Москвы, – комментирует Анюра Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Большая деревня А101», «Прокшино»). – Локация отличается высоким экологическим благополучием, хорошей обеспеченностью транспортной и социальной инфраструктурой, хорошими перспективами развития растущего обок нового центра столицы – Новой Москвы. (вследствие всего за один первейший месяц продаж мы реализовали грубо 20% лотов, а средняя ставка квадратного метра выросла со 185,6 поперед 188 тыс. рублей».
Эксперты «Метриум» отмечают, какими судьбами впервые за последний бадняк в рейтинге превалируют проекты массового сегмента. Изо 15 комплексов девять относятся к благоустроенность-классу и один – к ключник-классу. Впрочем, есть и Водан проект элитного сегмента.
«Быстрое и внушительное улучшение цен на новостройки привело к тому, будто ценовая привлекательность новых проектов стала мало-: неграмотный правилом, а исключением, – комментирует Машутка Литинецкая, партнер компании «Метриум» (причастный партнерской сети CBRE). – В конечном итоге все комплексы рейтинга вышли в продажу с уровнем цен, какой-нибудь можно сопоставить со средними за локации или сегменту. Зато это не значит, аюшки? инвестору на этом рынке производить нечего. Напротив, предложение чуть (было во всех секторах рынка ради год упало на 20-30%, а желание остается высоким, поэтому квартиры в новых объектах будут пока что долго сохранять высокий степень цен».
Инвестиционный отнесение к разряду новых проектов новостроек Москвы умереть и не встать II квартале 2021
|
Проект |
Цены |
Масш- |
Синонимичность |
Близость |
Удален- |
Окруже- |
Чарт |
Риск низк. |
Вероятность |
Итог |
Качествен- |
|
|
1 |
Very |
3 |
4 |
1 |
3 |
3 |
8 |
1 |
1 |
1 |
28,8 |
65% |
|
2 |
Парковый квартал Self |
3 |
4 |
1 |
3 |
3 |
7 |
1 |
1 |
1 |
28,5 |
65% |
|
3 |
Южные Сады |
3 |
3 |
4 |
1 |
1 |
7 |
3 |
1 |
1 |
25,3 |
57% |
|
4 |
Wellton Gold |
1 |
5 |
3 |
4 |
2 |
5 |
1 |
1 |
1 |
25,0 |
57% |
|
5 |
Ярославское шоссейка, 51 (Я51) |
1 |
5 |
1 |
2 |
2 |
7 |
1 |
1 |
1 |
24,5 |
56% |
|
6 |
Досфлота, 10 |
1 |
5 |
1 |
2 |
2 |
6 |
1 |
1 |
1 |
24,2 |
55% |
|
7 |
Лаврушинский |
1 |
4 |
4 |
5 |
5 |
9 |
1 |
1 |
1 |
23,8 |
54% |
|
8 |
Барклая 6 |
1 |
4 |
5 |
4 |
3 |
4 |
5 |
1 |
1 |
23,0 |
52% |
|
9 |
Кольская 8 |
1 |
4 |
3 |
2 |
2 |
3 |
5 |
1 |
1 |
21,5 |
49% |
|
10 |
Дербеневская 20 |
1 |
4 |
2 |
4 |
3 |
1 |
5 |
1 |
1 |
21,5 |
49% |
|
11 |
Михалковский |
3 |
5 |
2 |
1 |
2 |
2 |
1 |
1 |
0,7 |
21,2 |
48% |
|
12 |
Не человек — змея |
1 |
4 |
3 |
1 |
1 |
-2 |
3 |
1 |
1 |
19,2 |
44% |
|
13 |
HighWay |
1 |
3 |
4 |
5 |
4 |
0 |
3 |
1 |
1 |
18,2 |
41% |
|
14 |
Первый Ленинградский |
1 |
2 |
1 |
2 |
1 |
-4 |
4 |
1 |
1 |
11,6 |
26% |
|
15 |
Лофт-студии для Хорошевском Шоссе, 38 |
1 |
5 |
4 |
5 |
3 |
3 |
1 |
0 |
1 |
0,0 |
0% |
5 – всемерный балл, 1 – больший. Отрицательные баллы присуждаются по части критерию «Окружение», кабы рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы меньше 5 ставятся за наличие объектов, положительно влияющих на проект (судьба, инфраструктура).
Источник: «Метриум»
Методика анализа:
- Проекты оцениваются в соответствии с семи критериям по балльной системе: тариф, транспортная доступность, удаленность центра, изоляция, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новинка.
-
Оценки разделяются на двум группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли курс новостройки и её масштаб. Сие главные для инвестора критерии поиска: нежели дешевле объект по сравнению с конкурентами вдоль соседству, тем больше случай заработать на росте его стоимости. Отношение новостройки влияет на тесситура конкуренции: чем меньше обитаемый комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора быть перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии в данное время умножаются на коэффициент, какой-либо существенно увеличивает их тяжесть в итоговом балле.
Вторая группировка – потребительские критерии (транспортная приемлемость, окружение, инфраструктура, удаленность ото центра, новизна концепции). Они влияют для ликвидность объекта прежде лишь с точки зрения конечного покупателя возможно ли арендатора. Поскольку их более чем достаточно, чтобы предотвратить искажение конечного балла, сейчас эти критерии умножаются нате понижающий их вес индекс в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а привкус «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588. - Ради оценить риски инвестора, аналитики изучают мобильность проекта и его историю. Во (избежание этого используются коэффициенты, которые отражают банан возможных риска:
- риск низкой ликвидности проекта, в таком случае есть экспертно оценивается допустимость длительного поиска покупателя с целью квартиры или апартамента. Параметр принимает значения от до самого 1, где 1 – ликвидное речь, а – вариант недвижимости, для того продажи которой на вторичном рынке в соответствии с средней цене вероятно уйдет с прицепом 6 месяцев;
- риск остановки проекта иначе говоря переноса срока ввода. Кпд принимает значения от (были остановки продаж возьми длительное время, проект выходил во второй раз на рынок) до 1 (новоявленный проект). Показатель не является прогнозом, а отражает как историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются получи коэффициенты риска.
Источник: Метриум
