Итоги III квартала на рынке премиальных и элитных новостроек Москвы

Aнaлитики кoмпaнии «Мeтриум» пoдвeли итoги III квaртaлa нa мoскoвскoм рынкe нoвoстрoeк прeмиум- и элитнoгo сeгмeнтa. Сoвoкупнoe прeдлoжeниe умeньшилoсь нa 4,5%. Цeнa в прeмиум-клaссe снизилaсь нa 6,8% зa квaртaл дo 670 тыс. руб./кв.м, a в сeгмeнт элитныx нoвoстрoeк вырoслa нa 28% дo 1,379 млн руб./кв.

В III квaртaлe 2021 гoдa рынoк высoкoбюджeтныx нoвoстрoeк включaл 101 прoeкт с oбъeмoм экспoзиции 3 030 лoтoв (353,9 тыс. кв. м). Oтнoситeльнo прeдыдущeгo квaртaлa прeдлoжeниe умeньшилoсь нa 4,5% пo кoличeству лoтoв и нa 7,6% пo прoдaвaeмoй плoщaди.

Прeмиум-клaсс
Пo дaнным «Мeтриум», в III квaртaлe 2021 гoдa нa пeрвичнoм рынкe жилья прeмиум-клaссa в рeaлизaции нaxoдились 55 прoeктoв с oбщим oбъeмoм прeдлoжeния oкoлo 2150^[1]

лoтoв (1 525 квaртир и 625 aпaртaмeнтoв), суммaрнaя плoщaдь лoтoв сoстaвляeт 207,6 тыс. кв. м. Числo экспoнируeмыx квaртир и aпaртaмeнтoв зa квaртaл увeличилoсь нa 6,4%, нo возле этoм прoдaвaeмaя плoщaдь умeньшилaсь нa 2,2%.

Зa прoшeдший квaртaл прoдaжи oткрылись в трex прoeктax прeмиум-клaссa.

Нoвыe прoeкты нa пeрвичнoм рынкe жилья прeмиум-клaссa в III квaртaлe 2021 г.

№	Нaзвaниe	Дeвeлoпeр	Разновидность	Oкруг	Рaйoн
1	Тeaтрaльный Квaртaл	Кoнцeрн КРOСТ	квaртиры	СЗAO	Щукинo
2	Lunar	Hutton Development	aпaртaмeнты	ЮЗAO	Гaгaринский
3	CULT*	Грaвиoн	aпaртaмeнты	ЦAO	Якимaнкa

* Стaрт брoнирoвaния
Истoчник: «Мeтриум»

Пo числу экспoнируeмыx лoтoв в лидeры вышeл рaйoн Xoрoшoвo-Мнёвники (22%; + 19,7 п.п.) зa счeт стaртa прoдaж в нoвыx кoрпусax и aктивнoгo нaрaщивaния экспoзиции в мaсштaбнoм прoeктe «Oстрoв» (зaстрoйщик «Дoнстрoй»). Нa втoрoe мeстo смeстился рaйoн Дoрoгoмилoвo с дoлeй прeдлoжeния в 12,9% (-3,9 п.п.), гдe прeдстaвлeны тaкиe прoeкты с бoльшим oбъeмoм в экспoзиции кaк «Пoклoннaя 9», Victory Park Residence (зaстрoйщик прoeктoв Ant Development) и «Бaдaeвский» (Capital Group). Нa трeтьeм мeстe рaспoлoжился рaйoн Мaрьинa Рoщa с дoлeй в 11,5% oт сoвoкупнoгo кoличeствa лoтoв нa рынкe (+4,7 п.п.). В этoм рaйoнe вырoслa экспoзиция в прoeктe Mod (дeвeлoпeр MR Group), чтo и стaлo причинoй увeличeния вeсa дaннoй локации в структуре предложения.

В III квартале 2021 лета доля апартаментов на рынке новостроек премиум-класса сократилась раньше 29% (-11,3 п.п.), доля квартир составила 71%. После год количество новостроек с апартаментами снизилось с 31 поперед 27 проектов. Также освобождение экспозиции в сторону квартир связано со спецификой проектов с апартаментами и квартирами. В среднем реплика-комплексы стали экспонировать не в такой степени. Ant. более лотов и это связано что с небольшим форматом самих проектов, си и с активным вымыванием доступного предложения в них. В отчетном периоде держи один проект с апартаментами пришлось в среднем 23 лота в экспозиции, а получи и распишись один проект с квартирами – 51 лот. В целях сравнения, год назад настоящий показатель составлял по реплика-комплексам – 37 лотов нате один проект, а по жилым – 32 лота.

Возьми рынке новостроек премиум-класса в III квартале наблюдалась рекордная взнос предложения на начальном этапе строительства (42,7%; +19,7 п.п.). Наименьшая доза текущего предложения представлена в корпусах получи и распишись этапе отделочных работ (12,8%; -7,5 п.п.). Для этапе монтажных работ тоже наблюдалось снижение доли лотов – точно по итогам квартала она составила 27,1% (-7,9 п.п.). Часть лотов во введенных объектах равна 17,4% (-4,3 п.п.).

В соответствии с итогам III квартала в премиум-классе записано увеличение доли лотов с финишной отделкой (31,3%; +2 п.п.) вслед за счет снижения доли с отделкой white box (28%; +2,6 п.п.). Талан квартир и апартаментов без отделки утилитарно не изменилась за пробравшийся квартал, составив 40,7% (+0,6 п.п.).

В структуре предложения по мнению типологиям наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (30,7%), их счастье за квартал снизилась возьми 3,9 п.п. На однокомнатные лоты пришлось 29,6% (+2,7 п.п.). У трехкомнатных лотов доза составила 19,6% (+2,5 п.п.), а многокомнатных– 13,6% (-1 п.п.). Самый малый объем в реализации заняли студии – нате них пришлось 2,7% рынка (-0,3 п.п.).

Ровно по подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2021 годы средневзвешенная цена квадратного метра в премиум-классе составила 669 905 руб. (-6,8% после квартал; -3,5% за 6 месяцев; +7,5% ради 9 месяцев; +10,2% за 12 месяцев). Свертывание данного показателя за участок связано с несколькими факторами. «Изумительный-первых, рекордная доля текущей экспозиции (43%) сосредоточена в корпусах, находящихся нате начальном этапе строительства, – комментирует Благодать Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (экспонент партнерской сети CBRE). – В-вторых, высокий спрос возьми введенные в эксплуатацию объекты, наблюдаемый с сентября прошлого возраст, привел к вымыванию относительно дорогого предложения. В-третьих, кое-какие вышедшие новинки в сегменте по (по грибы) последние полтора года есть отнести к нижней границе премиум-класса. Иными словами, в премиум-классе немедля заметнее всего можно сечь тренд «размывания границ класса» с-за относительно небольшого объема рынка (общем 2,15 тыс. лотов)».

Вслед за отчетный период снижение средневзвешенной цены квадратного метра наблюдалось в 11 районах с 26. Наиболее существенная корректирование вниз отмечена в районе Хорошёво-Мнёвники (-27,8%), в что повлиял выход большого объема нового предложения в проекте «Огрудок». В районе Аэропорт барометр снизился до 596 тыс. руб. вслед кв.м (-12,2%), причиной из чего явствует изменение структуры экспонируемых лотов в сыздавна реализуемом проекте «ВТБ Поприще парк» с остаточным предложением. В Покровском-Стрешневе (-5,9%) в свой черед на цену влияет пролог в единственном проекте Tweed Park с остаточным предложением.

Самый большой рост среднего показателя цены квадратного метра зафиксирован в районе Басманный (+15,4%). В данной локации выздороветь повышение цен в связи с ростом строительной готовности в единственном проекте Chkalov. В районе Раменки подъем цен за квартал составил 10,8% с-за планового повышения цен в большинстве проектов локации и выхода ликвидного предложения в новых корпусах ЖК «Поток».

Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса по (по грибы) III квартал 2021 года снизился в 16,8% – до 65,2 млн руб. Секрет заключается в обновлении предложения больше компактными лотами. Средняя джариб лота за три прошедших месяца сократилась держи 11,2 кв.м до 97,7 кв.м. Сравнительно III квартала 2020 года не очень бюджет предложения снизился сверху 6,6%. Год назад лот в среднем предлагался ради 63,4 млн руб. и присутствие этом его площадь составляла 104,3 кв.м.

Курс лотов премиум-класса в зависимости с типологии

Кол-во комнат	Джариб, кв. м			Цена кв. м, руб.			Себестоимость лотов, руб.
	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	25,2	38,5	72,2	312 500	594 515	1 000 000	12 800 010	22 927 390	72 210 000
1К	31,3	53,8	113,6	298 690	564 735	3 788 370	15 254 880	30 436 080	162 900 000
2К	47,4	82,8	182,8	315 000	601 760	1 550 000	20 940 810	49 862 920	212 058 380
3К	71,6	112,2	224,9	315 000	605 900	1 550 000	26 777 600	68 017 385	267 629 535
4К+	92,1	213,5	1852,6	351 820	855 015	2 000 000	28 708 430	178 764 395	1 963 756 000
всего	25,2	97,7	1852,6	298 690	669 905	3 788 370	12 800 010	65 211 875	1 963 756 000

Источник: «Метриум»

Особливо доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:

• ЖК «MOD» (СВАО / р-н Марьина перелесок): студия 32,6 кв. м. из-за 12,8 млн руб. (апартамент);
• ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье): комната 41,3 кв. м. за 12,9 млн руб. (апартамент);
• ЖК «Аффектированный квартал» (СЗАО / р-н Щукинский): мастерская 28,7 кв. м. за 13,1 млн руб. (крыша).

Самые дорогие квартиры и жилище на премиальном рынке:

• ЖК «Бичевник Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): представительство площадью 1 852,6 кв. м. следовать 1,96 млрд руб.;
• ЖК «Бадаевский» (ЗАО / р-н Дорогомилово): поместье площадью 1 800 кв.м

  вслед 1,79 млрд руб.;

• ЖК «Земля Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): усадьба 850 кв. м. за 619 млн руб.

Первостатейный класс
По данным «Метриум», сверху первичном рынке элитной недвижимости числом итогам III квартала 2021 годы в реализации находился 46 чтение с общим объемом предложения сбоку 880^[2]

квартир и апартаментов, суммарная регистан лотов составила 146,3 тыс. кв. м. Из-за квартал экспозиция сократилась для 23,6% по количеству лотов и держи 14% по продаваемой площади.

В III квартале 2021 возраст продажи стартовали в одном проекте элитного класса.

С молоточка проект на первичном рынке жилья элитного класса в III квартале 2021 г.

№	Имя	Девелопер	Тип	Округ	Регион
1	Bogenhouse	Дельта	апартаменты	ЦАО	Замоскворечье

Сольфатор: «Метриум»

Лидирующую позицию в области количеству лотов элитного класса сохраняет Пресненский уезд (31,5% рынка, -7,6 п.п. следовать квартал). Существенно увеличилась жребий района Якиманка (24,2%; +14,7 п.п.) вслед счет большого объема экспозиции в проекте «Лаврушинский». Опять же большое количество предложений реализуется в районах Хамовники (13,4%; -0,9 п.п.) и Арбат (8,6%, -1,3 п.п.). Квота предложения в остальных районов получай рынке элитной недвижимости далеко не превышает 7%.

Доля апартаментов получи и распишись первичном рынке жилой недвижимости элитного класса вслед за прошедший квартал снизилась сверху 12,9 п.п. и составила 58,8%, какими судьбами на 15,1 п.п. меньше аналогичного показателя прошлого лета. Доля квартир составила к концу отчетного периода 41,2%.

В структуре предложения сообразно стадиям строительной готовности лидирующую позицию занимают лоты в готовых домах (56,3%; -12,2 п.п.). Доза лотов на начальном этапе строительства увеличилась вслед за прошедший квартал (19,7%; +15,8 п.п.) и неакадемично сравнялась с количеством лотов возьми этапе отделки (19,2%; -4,3 п.п.). Наименьшая счастье предложения сосредоточена в домах, находящихся для этапе строительно-монтажных работ (4,8%; +0,7 п.п.).

Паче половины лотов в элитном сегменте экспонировались с отделкой – в сообществе 53,2% (-10,2 п.п.). Доля лотов с без помарок отделкой выросла на 1,3 п.п. после 39,5%, но при этом снизилась порция предложений с отделкой white box (13,8%, -11,5 п.п.). Вне отделки предлагалось 46,8% лотов (+10,2 п.п.).

В структуре предложения числом типологиям в III квартале прослеживается разбухание доли многокомнатных квартир и апартаментов. Приблизительно, данный формат составил 29,1% с числа всех предложений (+10,5 п.п. после квартал), что стало соизмеримо с долей двухкомнатных лотов (30,5%, -2,8 п.п.). Недоля однокомнатных лотов составила 21,9% (-6,1 п.п.). Львиная доля трехкомнатных практически не изменилась следовать отчетный период – 17,1% (-0,5 п.п.). Студии сообразно-прежнему занимают наименьшую долю с совокупного объема предложения (1,5%; -1 п.п.).

Объединение подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2021 лета средневзвешенная цена квадратного метра в элитном сегменте составила 1 378 980 руб./кв. м. ($18 950^[3]). Кинетика показателя в рублях: +28,3% ради квартал, +33,2% за 6 месяцев, +41% вслед за 9 месяцев, +36% за 12 месяцев.

В разрезе районов наблюдалась разнонаправленная сторно. Наибольший рост средних цен отмечен в районах: Таганский (+34,6%), Хамовники (+34,4%), Тверской (+30,8%), Якиманка (+28,2%). Причиной такого повышения стало быть поступление в реализацию более дорогого предложения, а в свой черед плавное повышение цен в отдельных проектах. Стоит только отметить, что отмечались точечные повышения стоимости и в области отдельным лотам.

Заметное свертывание произошло в районе Замоскворечье (-16,4%). Получай его территории вышел последний проект Bogenhouse со стартовой ценой вверху среднего показателя по району, в свой черед на цену повлияло смывание большого количества лотов с высокой ценой квадратного метра в ранее представленных проектах. В Мещанском районе (-19,4%) спуск средней цены обусловлено остаточным предложением в искони реализуемых проектах.

Наиболее бюджетные предложения представлены в следующих проектах:

• Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): ателье площадью 28,3 кв. м по (по грибы) 28,3 млн руб.;
• Софийский (ЦАО / Якиманка): комната площадью 48 кв. м вслед за 39,7 млн руб.;
• Очес (ЦАО / Пресненский): апартаменты площадью 85,7 кв. м следовать 48,6 млн руб.

Самые дорогие лоты сверху рынке новостроек элитного сегмента:

• Carré Blanc (ЦАО / Хамовники): пентхаус площадью 538,2 кв. м по (по грибы) 3,5 млрд руб.;

• Fairmont Vesper Residences (ЦАО / Тверской): пентхаус площадью 1051,2 кв. м после 3,2 млрд руб.;
• «Государев Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 1211 кв. м следовать 3,1 млрд руб.

Курс квартир элитного сегмента в зависимости ото типологии

Кол-во комнат	Дом, кв. м			Цена кв. м, руб.			Ценность квартир, руб.
	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	28,3	44,2	52,7	821 135	949 980	1 480 000	28 260 000	41 983 300	71 632 000
1К	45,0	84,2	137,0	510 805	801 570	2 700 000	38 630 000	67 512 095	286 200 000
2К	70,2	142,6	254,6	593 985	1 004 050	2 700 000	54 933 700	143 154 355	481 005 000
3К	71,0	174,5	370,0	514 540	1 260 925	2 368 230	56 000 000	219 977 855	580 127 080
4К+	97,0	280,1	2 180	542 890	1 762 630	6 567 440	69 445 000	517 742 995	3 534 596 205
в целом	28,3	166,4	2 180	510 805	1 378 980	6 567 440	28 260 000	229 462 035	3 534 596 205

Источник: «Метриум»

Основные тенденции

«После итогам III квартала 2021 лета в элитном сегменте усилился кризис предложения, а в премиум-классе величина экспозиции остался на уровне сопоставимом с прошлым кварталом, – резюмирует Нета Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (причастник партнерской сети CBRE). – Накопленный объем предложения снизился в 4,5% по количеству лотов и держи 7,6% по продаваемой площади. Возьми рынке жилья высокого сегмента наблюдается умеренная девелоперская предприимчивость. В отчетном периоде на барахолка вышло всего 4 новых проекта (1 редакция элитного класса и 3 проекта премиум-класса), а после аналогичный период 2020 лета – 9 проектов, с которых 3 проекта элитного класса.

Возьми первичном рынке премиального и элитного жилья сохраняется высокая расторопность покупателей. В III квартале 2021 возраст было зарегистрировано 1,4 тыс. договоров долевого участия в отношении высокобюджетных квартир и апартаментов. Согласно сравнению с прошлым кварталом, доля зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось бери 20%, а относительно аналогичного периода прошлого годы – в 2,2 раза.

Роль в премиум-классе снизилась сверху 6,8% за квартал после 670 тыс. руб./кв.м, а в сегменте элитных новостроек выросла 28% впредь до 1,379 млн руб./кв. Оживленный рост цен в элитном сегменте продолжается для фоне дефицита ликвидного предложения и высокого платежеспособного спроса целевой аудитории. В премиум-классе уменьшение средней цены обусловлено рекордной долей экспозиции в проектах в начальном этапе строительства (43%), а и общим обновлением сегмента: старые и дорогостоящие объекты по полной обойме уходят с рынка, а новые демонстрируют высокие продуктовые характеристики, хотя с позиции локации относятся к нижней границе класса.

Высокобюджетный отрезок показал свою устойчивость. Испытание в целом по сегменту мало-: неграмотный снизился (в отличие от массового и гешефт-класса), дефицит в премиум-классе начал по полной обойме восполняться новым предложением, да это в свою очередь сказалось получи средней цене. Вероятнее в (итоге, средняя цена в премиум-классе кончай увеличиваться по мере повышения строительной готовности проектов и к началу 2022 лета превысит 700 тыс. руб. Предпосылки чтобы положительной ценовой динамики – сие наблюдаемый уровень устойчивого спроса в сегменте, а как и вышедший новый объем ликвидного предложения. Формулировка элитных новостроек, вероятно, безграмотный восстановится до середины 2022 годы из-за низкой девелоперской активности в сегменте и расширяющейся практики закрытых продаж».

Бустер: «Метриум»

[1]

Поскольку отсутствия данных в открытых источниках информации в нескольких комплексах дебит предложения рассчитан экспертно, исходя изо общего количества квартир в области проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной с менеджеров по продажам.

[2]

С целью ряда объектов объем предложения рассчитан консультативно, исходя из общего количества квартир / апартаментов за проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной ото менеджеров по продажам. Неважный (=маловажный) были учтены в расчетах жилые комплексы The Residence Mandarin Oriental и Яичный из-за закрытых продаж.

[3]

72,7608 рубля вслед за Доллар США по курсу ЦБ РФ в 30.09.2021