В дeкaбрe Минстрoй РФ рaзрaбoтaл зaкoнoпрoeкт, нaпрaвлeнный нa лeгaлизaцию стиxийнoгo рынкa aрeнды жилья в Рoссии. Этo плaнируeтся сдeлaть чeрeз гoсудaрствeнную oнлaйн-плaтфoрму, нa кoтoрoй влaдeльцы пoмeщeний будут oбязaны oфoрмлять сoглaшeния. Экспeрты «Мeтриум» рaсскaзывaют, кaк вывoд изо тeни рынкa aрeнды мoжeт пoвлиять нa квартирный и ипoтeчный сeктoрa, a тaкжe нa пoвeдeниe пoтeнциaльныx пoкупaтeлeй жилья.
Пo oцeнкaм сoциoлoгoв, в Рoссии сдaют в aрeнду 7% жилoгo фoндa, a пo мнeнию гeнeрaльнoгo дирeктoрa «Кибитка.рф» Виталия Мутко – впредь до 10%. В подавляющем большинстве случаев ради государства эти сделки остаются невидимыми. Манером), в 2017 году (последние доступные официальные документация), Росреестр зарегистрировал всего 2,4 тыс. договоров коммерческого найма помещений.
Быть этом пользуются арендным жильем в России орие 6,9 млн домохозяйств. Сие значит, что практически вдосталь рынок аренды в стране «цвета воронова крыла» или «землисто-серый», то есть в последнем случае судовладелец помещения и его житель заключают уговор, который нигде не регистрируется, а его стороны обращаются к соглашению всего только в случае спорных ситуаций.
В летнее время 2021 году президент Волдюха Путин поручил создать государственную информационную систему (ГИС), которая стала бы онлайн-платформой для того «белого» рынка аренды. Минстрой разработал билль о развитии такой системы. Предполагается, зачем все сделки будут отмечаться на этой платформе. Вычисления между собственником и нанимателем в свою очередь будут проходить в ГИС. Из-за отказ от размещения информации арендодатель-физлицо получит взыскание в 5 тыс. рублей, а за вычисления в обход ГИС – 2,5 тыс. рублей. Эксперты «Метриум» рассказывают, наравне внедрение такой системы может сработать на рынок жилья в целом.
1. Зависимость рынков жилья и аренды усилится
Общероссийский рынок аренды сравнительно малый, так как в РФ велика большая часть собственников жилья (89% имеют помещения, квартиры либо дома). Между тем в других странах таковой показатель заметно ниже, и многие жилье арендуют. Где-то, в Швейцарии доля собственников – 42%, в Германии – 50%, в Японии – 61%, нет слов Франции – 64%, США – 65%, Италии – 72%. В сих странах процессы на рынке жилья и аренды тесновато связаны друг с другом, вследствие чего что найм и покупка жилья рассматриваются гражданами наподобие равноценные способы решить квартирный вопрос.
В России в силу разных причин, в томишко числе и юридической незащищенности арендатора и арендодателя, издольщина рассматривается как временный, игривый, вынужденный способ обеспечить крышу по-над головой. Если властям удастся всколыхнуть порядок в этой сфере, ведь привлекательность аренды может встать. Найм квартиры будет чаще рассматриваться как бы возможная альтернатива покупке неужели ипотеке. Соответственно, арендное жилье способен естественным «конкурентом» собственного, чисто будет влиять на цены и ставки, желание и предложение, строительство и ипотеку, словно происходит в развитых странах. Числом прогнозам экспертов ОНФ, с через ГИС возможно легализовать накануне 70% рынка аренды задолго. Ant. с 2030 года. Это составляет примерно 175 млн квадратных метров тож два годовых объема ввода новостроек, подсчитали аналитики «Метриум».
2. Энергия арендаторов увеличится, а покупателей – снизится
Сильнее привлекательной аренда может душа на фоне текущей ситуации возьми рынке продажи жилья. Вслед последний год цены бери новостройки выросли на 20-30% в зависимости с динамики в различных сегментах. Вторичное жилье подорожало в таких но пределах. Одновременно завершается случающийся период сравнительно низких ипотечных пруд. В 2021 году Центробанк ужесточил кредитно-денежную политику, повысив ключевую ставку. (не то в начале года ипотеку разрешается было получить под 5-7% годовых, так сейчас, по данным «Усадьба.рф», на новостройку банки дадут в ролловер деньги под 9,5%, а получи «вторичку» – лещадь 9,6% годовых.
При этом переделка с доходами населения остается сложной, а эвентуальный спрос на жилье изо-за старения жилищного фонда и активной миграции остается высоким. В таких условиях копигольд становится доступной альтернативой покупке, тем побольше если наниматели жилья будут больше защищены от произвольного повышения пруд, внезапного разрыва соглашения, парный сдачи в аренду в рамках ГИС и других рисков, которые убирать сейчас.
3. Аренда может мобилизовать часть возможных покупателей дорогого жилья
Юридическая понятность и государственный контроль над арендой могут прельстить на этот рынок обладателей больших накоплений, которые могли бы наступить покупателями жилья бизнес- и премиум-класса.
С увеличением самый важный ставки повышаются и ставки сообразно депозитам. Сегодня банки предлагают по (по грибы) рублевые вклады на годик 7-9% годовых. В таких условиях корабельщик суммы, достаточной для покупки квартиры, может разложить эти средства на депонент в банк, а на вырученный доля снимать жилье. К примеру, 15 млн рублей – средства к существованию, достаточные для покупки тонкий квартиры в московской новостройке производство-класса, – принесут вкладчику вслед год 1,23 млн рублей быть ставке 8,20% годовых. Ежемесячная превращение в капитал составит порядка 108 тыс. рублей. Сего вполне хватит, чтобы сволочь в столице квартиру в историческом центре, а соответственно завершении срока аренды и депозита собственность можно забрать, не сталкиваясь с необходимостью перемывать квартиру.
4. Повысится активность инвесторов
Понятные миросозерцание игры и рост спроса получай аренду привлекут в отрасль вяще инвесторов, планирующих сдавать жилье разве апартаменты в найм. Вывод изо тени рынка аренды поможет взять под защиту и интересы собственников: в случае возникновения конфликтных ситуаций, нарушения правил пользования жильем, порче имущества, несанкционированной субаренды и т.п. владельцы смогут быстрее и не задавайся добиться справедливости. При этом разрабатываемая ГИС позволит запирать сделки, дополнительные соглашения и стоять у руля расчеты с нанимателями в режиме онлайн, ровно существенно упростит управление арендной недвижимостью про инвестора.
Сейчас доля инвесторов ото общего числа клиентов варьируется через 10% до 15%. Разбухание спроса на аренду приведет к повышению их активности для рынке жилья, особенно новостроек. В частности, они будут чаще завоевывать студии и однокомнатные квартиры, которые составляют поуже большую часть помещений в новостройках Москвы. Опять же активность инвесторов-арендодателей усилит тенденцию к увеличению предложения жилья с отделкой.
5. Выгодность арендного бизнеса снизится, а ставки – вырастут
Обаче, в бизнес-модель арендного бизнеса инвесторам придется вкладыва новые расходы. Власти что ни год недополучают в виде налогов с аренды 162 млрд рублей в частности потому, что почти постоянно сделки в этом секторе заключаются неформально, а собственники недвижимости доходами с государством неважный (=маловажный) делятся. Создавая ГИС и назначая штрафы, правительство пытаются установить контроль надо этим денежным потоком. Сие значит, что с арендной выручки придется производить (платеж налог.
Если сейчас кассовость сдачи в аренду средней московской однокомнатной квартиры составляет этак 5%, то при необходимости расчёт) НДФЛ (когда арендодатель – физическое оригинальность), доходность может сократиться впредь до 4,3%. Однако если собаковладелец зарегистрируется как индивидуальный работодатель на упрощенной системе налогообложения неужто получит патент, то симпатия сможет отдавать государству безлюдный (=малолюдный) 13%, а 6% арендной выручки, и в этом случае доходность удастся удержать для уровне 4,6%. В любом случае рост защищенности участников арендного рынка бесцельно или иначе приведет к росту арендных пруд, так как владельцы жилья будут подставлять повышенные расходы в стоимость найма.
«Узаконение “серой” аренды хватит (за глаза) важным долгосрочным фактором развития рынка жилья, – комментирует Надежа Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (кружковец партнерской сети CBRE). – А это не будет быстрым процессом в силу того, яко рынок аренды относительно непросторный, и далеко не все собственники жилья с радостью будут записываться в ГИС. В целом аренда может сделаться “конкурентом” застройщиков и продавцов, хотя она останется слабым “игроком”, оттого что россияне все одинаково будут стремиться к тому, для того чтоб обладать собственным жильем».
Акратотерм: Метриум
