С янвaря пo oктябрь рoссийскиe бaнки выдaли ипoтeчныx зaймoв нa 3,2 трлн рублeй, чтo бoльшe, чeм зa вeсь 2019 гoд. Нa фoнe рeкoрднoгo рoстa рынкa жилищныx зaймoв мнoгиe прeдупрeждaют oб oбрaзoвaнии тaк нaзывaeмoгo «ипoтeчнoгo пузыря» и другиx нeгaтивныx пoслeдствияx. Экспeрты «Мeтриум» рaзъясняют, пoчeму в Рoссии нeт ипoтeчнoгo пузыря, и зaeмщики в цeлoм нe рискуют стaть бaнкрoтaми.
1. Низкaя дoля ипoтeки в ВВП
Прeждe всeгo, рынoк ипoтeки в Рoссии нe тaкoй бoльшoй, кaк в рaзвитыx стрaнax, oтмeчaют aнaлитики «Метриум». Вопреки на бурный рост в последние годы, обобщенный объем выданных кредитов получай покупку жилья относительно валового внутреннего продукта отчаянно низкий. Сейчас долг россиян предварительно банками составляет 9,3 трлн рублей рядом объеме ВВП 110 трлн рублей. Таким образом элемент ипотеки в экономике страны в сравнении невелика – всего 8,5%. Сие значит, что происходящее в ипотечном секторе безлюдный (=малолюдный) имеет такого влияния держи состояние финансовой сферы и экономики, точь в точь в развитых странах.
К примеру, в США до ипотечного кризиса 2007 лета доля суммарного долга в соответствии с жилищным займам достигала 73%. Объединение данным Банка международных расчётов (БМР), в 2017 году счастье ипотеки в ВВП Норвегии, Нидерландов и Германии достигала 97%, Испании – 96%, Италии и Австралии – 92%, Швеции – 87%, Франции – 86%, Бельгии – 83%, Великобритании – 78%, Южной Кореи – 76%, Канады – 75%, США – 72%, Японии – 67%. Таким образом, Холопия отличается крайне низким уровнем кредитования населения. Долгие годы жесткая кредитно-денежная стратегия и высокие ставки по кредитам в сочетании с низкими доходами населения сформировали непомерный нереализованный спрос на жилищные фонд, именно поэтому текущее нисхождение ставок (как и предыдущие программы субсидирования) вызывают ядовитый всплеск спроса на жилье, и сие не несет больших рисков на экономики, потому что корпоративный объем кредитования всё в одинаковой степени недостаточный.
2. Доля «плохих» долгов низкая
Почти ипотечным пузырем нередко подразумевают сбыточный массовый дефолт заемщиков с-за их неспособности аннулировать долг. Действительно, предпосылки ради этого есть и прецеденты в истории российского рынка были. В частности, потом девальвации рубля в 2008 году остро выросло число заемщиков валютной ипотеки, которые безвыгодный могли выплачивать кредит. Они брали долг в валюте (часто в долларах и евро), что имели рублевые доходы, которые бессознательно сократились после обвала рубля.
Тем отнюдь не менее, сейчас почти шабаш ипотечные кредиты выдаются в рублях, а финансовая наука заемщиков очень высока, вопреки на непростую ситуацию в экономике. За данным «Дом.рф», лихо кредитов, по которым получай три месяца и более просрочен сумма, составляет 1,4% от общего объема задолженности (71,2 млрд рублей). К примеру, согласно другим видам кредитования (потребительскому и т.п.) душок плохих долгов в шесть однова больше (8,5%). Это так, что в целом население реалистически оценивает свои финансовые внутренние резервы, кредиты берут в основном по сравнению обеспеченные жители крупных городов с высокими доходами и устойчивыми позициями получай рынке труда и в бизнесе. Быть этом, по оценке главы «Помещение.рф» Виталия Мутко, что-то около 40% россиян вообще никак не могут получить и обслуживать залоговый кредит. Таким образом, получи и распишись рынке фактически нет основного числа потенциальных заемщиков, про которых ипотечный заем – сие высокий риск, что и объясняет высокое сторона ипотечного портфеля российских банков.
3. Мелкий рынок ипотечных облигаций
Спусковым механизмом финансового кризиса 2008 лета в развитых странах стал осыпание рынка ипотечных ценных бумаг изо-за большой доли «мусорных облигаций». «В мусорные боны были «упакованы» фонд с плавающей процентной ставки, – комментирует Муля Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (сопричастник партнерской сети CBRE). – Неблагонадежные клиенты брали займы с в таком роде ставкой и планировали их затем рефинансировать по более низким ставкам, а как и заработать на росте цен недвижимости. При случае плавающие ставки начали умножаться, многие заемщики стали безлюдный (=малолюдный) способны обслуживать кредиты, а спровоцировало цепочку дефолтов и ухудшение стоимости жилья. Ипотечные ценные бумаги – сие долговые облигации, которые банки выпускали около залог выданных ипотечных кредитов про привлечения дополнительных средств. По мнению этой причине частные игроки финансового рынка были заинтересованы в увеличении выдачи ипотечных кредитов заемщикам любого качества. В итоге ипотечные ссудный капитал в обращении росли в отрыве с реальных показателей жилищного рынка. Как поэтому после обвала ипотечного рынка цепная молчание достигла фондовых бирж, спровоцировав дефицит».
В США в 2007 году объединенный стоимостный объем ипотечных облигаций (mortgage-backed securities) составлял 350% ВВП. Так есть объем банковских займов вследствие ипотечные ценные бумаги почти что в пять раз превышал неподдельный объем выданных кредитов, следовать счет которых должна была поддерживаться стоимостное выражение этих бумаг. Иными словами, жилье американцев (правильнее их долговые обязательства) было не раз перезаложено банками для спекуляций ценными бумагами.
В России картина совершенно иная. Поскольку охват кредитования относительно низкий и главная квартира фиксированная, банкам не требуются специфические методы заимствования. Базар ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) оценивается в 500 млрд рублей (сие сопоставимо с объемом выдачи ипотечных кредитов в России в быстрина 2-3 месяцев). Это эдак 2% от общего объема рынка кредитования в стране, а душок в ВВП вовсе незначительная. До прогнозам «Дом.рф», всего-навсего к 2030 году он достигнет 10 трлн рублей, отчего будет сопоставимо с текущих объемом ипотечного портфеля российских банков.
4. Высокое аромат кредитов
Средние параметры кредитования свидетельствуют о волюм, что заемщики берут ролловер не на пределе своих финансовых возможностей иль установленных банками правил. В частности, в октябре средневзвешенный канцелинг по выданным ипотечным займам составил 18,5 парение. При этом большинство банков готовы сдавать со всеми потрохами кредиты сроком на 20-30 парение. Правда, аналитики «Метриум» отмечают, в чем дело? этот показатель устойчиво растет, как-никак еще пять лет обратно заемщики планировали погасить обязанность перед банком в среднем после 15 лет.
Помимо сего, российский рынок ипотеки отличается широким распространением значительного первоначального взноса за кредиту. Порядка 55% кредитов были получены россиянами в 2019-2020 гг. рядом первоначальном взносе более 20% через стоимости квартиры. То наворачивать отношение размера займа к стоимости недвижимости (loan-to-value ratio, LTV) составляет в круглых цифрах 80%. Между тем в развитых странах размер займа в большей мере. К примеру, по данным БМР, в Нидерландах LTV достигает 125%, а в Великобритании – 110%, ведь есть банк может отдаться заемщику больше, чем нужно с целью покупки жилья. В Австралии, Испании, США, Франции, Мексике LTV достигает 100%, в Канаде, Швеции – 95%, в Бразилии – 90%. Иными словами, российские заемщики чаще участвуют в покупке собственными накопленными средствами, точно означает более низкий небезопасность дефолта.
5. Умеренная нагрузка получай бюджет заемщиков
Ипотечный ссуда в целом посилен для большинства людей, получивших фонд. По подсчетам «Юрта.рф», средний размер выданной ипотеки в России составляет 2,5 млн рублей. Рядом средней ставке 7,3% следовать кредит на 18 планирование заемщику нужно платить 21,4 тыс. рублей в диск). Между тем, по данным Росстата, средняя начисленная заработная возмезд в России в сентябре 2020 годы достигла 49 тыс. рублей. Сие значит, что годовой охват платежей по ипотеке семьи с двух работающих заемщиков составляет всего ((и) делов 22% от их годовых доходов. К примеру, Состав по финансовой защите потребителей США рекомендует безлюдный (=малолюдный) превышать уровень ипотечной нагрузки получай семейный бюджет более нежели на 28%, а суммарной долговой нагрузки – 43%. Иными словами, российские заёмщики в целом обладают высоким уровнем финансовой дисциплины, кое-что снижает риски массового дефолта.
«Опаска перед ипотечным пузырем сдерживает горизонт рынка жилья и экономики страны в целом, – резюмирует Муся Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (партнер. Ant партнерской сети CBRE). – Получи и распишись самом деле россияне испытывают напряженка доступных финансовых средств к решения жилищного вопроса. В конечном счете сие сдерживает спрос на жилье, а отсюда следует и препятствует росту объемов жилищного строительства. Сверх дальнейшего увеличения кредитования населения да мы с тобой не сможем достичь поставленных в нацпроектах задач, в томище числе ввода 120 млн кв.м. жилья каждогодно. Рост выдачи косвенно хватит стимулировать экономику страны, который крайне важно в условиях стагнации и межнациональный рецессии».
Источник: Метриум
