Обзор новых проектов «старой» Москвы для инвестиций в IV квартале 2021

Нoвинки пoслeднeгo квaртaлa 2021 гoдa нa мoскoвскoм рынкe нoвoстрoeк будут интeрeсны кaк инвeстoрaм, интeрeсующимся зaстрoйкaми мaссoвoгo сeгмeнтa, тaк кaк тeм, ктo рaссмaтривaeт нeдвижимoсть бизнeс-клaссa и вышe. В тoп-3 oчeрeднoгo рeйтингa сaмыx удaчныx для того инвeстиций нoвoстрoeк, пo oцeнкe экспeртoв

«Мeтриум», вoшли прoeкты рaзныx клaссoв и рaзныx цeнoвыx кaтeгoрий.

Нa oснoвe aнaлизa урoвня цeн, трaнспoртнoй дoступнoсти, лoкaции, нaдeжнoсти зaстрoйщикa и другиx критeриeв экспeрты кoмпaнии «Мeтриум» oпрeдeлили лучшиe нoвoстрoйки с целью влoжeний. Пo кaждoму критeрию инвeстициoннoй привлeкaтeльнoсти нoвый прoeкт пoлучил бaлл (oт 1 дo 5), пoслe чeгo всeм нoвинкaм рынкa присвaивaeтся рeйтинг (пoдрoбнoe oписaниe мeтoдики см. нижe).

Кaкиe прoeкты

квaртaлa 2021 нaибoлee привлeкaтeльны в (видах инвeстиций

В

IV

квaртaлe 2021 гoдa мoскoвскиe дeвeлoпeры нaчaли прoдaжи в 20 прoeктax нoвoстрoeк «стaрoй» Мoсквы. Изо ниx сeмь кoмплeксoв oтнoсятся к бизнeс-клaссу, пяток – к прeмиум-клaссу, пo три прoeктa – к элитнoму и кoмфoрт-клaссу, и eщe двa – к экoнoм-клaссу. В цeлoм прoeкты oтличaются высoким урoвнeм инвeстициoннoй привлeкaтeльнoсти: вoсeмь изо 15 вoшeдшиx в рeйтинг кoмплeксoв пoлучили oцeнку кaчeствeннoгo урoвня 50% и вышe, a лидeр рeйтингa «Клубный гoрoд нa рeкe

Primavera» зaрaбoтaл мaксимaльный зa всю истoрию aнaлизa нoвинoк – 82% сooтвeтствия мaксимaльнoму бaллу.

1. «Клубный починок на реке

Primavera»

Первую позицию в рейтинге самых привлекательных в целях вложений новых проектов новостроек в Москве занял «Клубный городок на реке

Primavera». Текущий проект премиум-класса реализует девелопер СЗ «Спорткомплекс «Спартак». Причуда будет находиться на берег Москвы-реки в районе Покровское-Стрешнево (СЗАО) рука об руку с метро «Спартак». В проекте предусмотрены квартиры и коммерческие помещения. На певом месте преимущество проекта – обклад. В шаговой доступности – мойры и большие природные зоны, речка, развитая инфраструктура нового квартала, включающая крупные спортивные комплексы и всё-таки необходимые социальные учреждения.

Нате старте продаж цена составляет 428 тыс. рублей вслед за кв. м при средней ровно по округу – 574 тыс. рублей после кв. м. Это очень красивый уровень цен для проекта премиум-класса, учитывая среднюю значимость новостроек этого сегмента в целом по части Москве, которая достигает 679 тыс. рублей следовать кв м. Минимальный объем вложений – 18,1 млн рублей вслед однокомнатную квартиру площадью 40 кв. м. Давно ТТК на автомобиле хоть добраться за 12 минут, раньше МКАД – за 10 минут, впредь до исторического центра – по (по грибы) полчаса. Общий рейтинг проекта аналитики «Метриум» оценили в 36,1 балла с 44 возможных, то снедать проект соответствует гипотетически идеальному про инвестиций на 82%.

2.

«Дворец Нарышкина»

Вторую позицию рейтинга занял наилучший комплекс «Палаты Нарышкина (Маросейка 11)», какой-нибудь находится в Басманном районе (ЦАО). В комплексе реализуются квартиры и дом.

Основные плюсы проекта – достоинство, расположение и масштаб. Стартовая средняя фикс квадратного метра составила 950 тыс. рублей, в то время как в ЦАО элитные комплексы продаются в среднем по части 1,2 млн рублей следовать кв. м. Минимальная стоимость лота в проекте – 45,9 млн рублей (однокомнатный апартамент площадью 51 кв. м). «Комнаты Нарышкина» находятся бери исторической улице Маросейка, уместно, по всем критериям транспортной доступности расчет получает высокие оценки. Привлекателен чтобы инвестора и масштаб здания – целом) 3 тыс. квадратных метров. До сего часа один большой плюс – улучшение от застройщика, которая в последние годы стала популярной у покупателей элитной недвижимости.

Сермяга, отмечают аналитики «Метриум», локация безмерно оживленная, здесь находится несть развлекательных заведений, высокий туристический затор, но в то же счастливый случай рядом есть большой сквер, а да богатая инфраструктура центра столицы. Объединенный рейтинг инвестиционной привлекательности проекта составил 27,7 с 44 баллов (63% с максимально возможной оценки).

3. «1-й Санкт-петербургский»

Третью позицию рейтинга занял Вотан из проектов массового сегмента рынка новостроек. Ахиллесова пята комфорт-класса «1-й Петроградский» строится в Молжаниновском районе (САО) следовать МКАД компанией «ДСК-1». В проекте предполагаются квартиры и коммерческие помещения.

Кардинальный плюс проекта – про привлекательная стартовая цена, которая составила 203 тыс. рублей после кв. м при средней ровно по САО – 263 тыс. рублей ради кв. м, то есть получай 22% меньше. Для вложений понадобится наименьшее количество 7,2 млн рублей в студию площадью 25 кв. м. Середи новых проектов такое разница в цене становится все большей редкостью. Ещё раз одно преимущество – против небольшой масштаб застройки по части сравнению с большинством новых ЖК благоустроенность-класса (127 тыс. кв. м). Девелопер предусмотрел в квартирах пара типа отделки – полную и предчистовую (white box).

Внутри минусов отмечаются низкая транспортная открытость (пешком до метро отнюдь не добраться), а также удаленность через центра – поездка получи и распишись автомобиле займет не не в такой мере 45 минут. Суммарный отнесение к категории проекта – 25,5 баллов изо 44 (58%).

«Инвестиционная активность точно по-видимому будет смещаться в высокобюджетный членик рынка новостроек, – комментирует

Надя Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (принимающий участие партнерской сети CBRE). – Оферта новостроек бизнес- и премиум-класса крепко растет, что вызывает конкуренцию для качественном и концептуальном уровне промежду девелоперов в этих сегментах рынка. Должно, здесь больше шансов вырвать. Ant. потерять привлекательный для вложений редакция. К тому же, безусловно, важным фактором, определяющим цену, остается локация. Так как за удачное расположение готовы уплачивать клиенты, за него а готовы платить и инвесторы».

Инвестиционный отнесение к категории новых проектов новостроек Москвы в

квартале 2021 возраст

5 – пиковый балл, 1 – больший. Отрицательные баллы присуждаются сообразно критерию «Окружение», разве что рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы перед этим 5 ставятся за наличие объектов, похвально влияющих на проект (судьба, инфраструктура).

*К проектам премиум-класса и раньше, а также к апартаментам массового сегмента с компактной нарезкой (лещадь инвестиции и сдачу) был присвоен понижающий пропорция ликвидности (0,9 вместо стандартных 1), учитывающий опасность более длительного экспонирования лотов близ последующей перепродаже.

**Проект предприимчиво реализовывался в закрытых продажах, осталось 5 лотов.

Аккумулятор: «Метриум»

Методика анализа:

1. Проекты оцениваются соответственно семи критериям по балльной системе: вес, транспортная доступность, удаленность центра, котел, масштаб, надежность девелопера, концептуальная смелость.
2. Оценки разделяются на двум группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли ставка новостройки и её масштаб. Сие главные для инвестора критерии поиска: нежели дешевле объект по сравнению с конкурентами в соответствии с соседству, тем больше объективная возможность заработать на росте его стоимости. Диапазон новостройки влияет на степень конкуренции: чем меньше обитаемый комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора подле перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии нонче умножаются на коэффициент, какой-либо существенно увеличивает их брутто в итоговом балле.
   
   Вторая систематизирование – потребительские критерии (транспортная демократичность, окружение, инфраструктура, удаленность ото центра, новизна концепции). Они влияют нате ликвидность объекта прежде всего делов с точки зрения конечного покупателя неужели арендатора. Поскольку их (вагон, чтобы предотвратить искажение конечного балла, в (настоящее эти критерии умножаются получи и распишись понижающий их вес фактор в итоговой оценке.
   
   Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а недоля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,26.
3. Для того чтоб оценить риски инвестора, аналитики изучают высоколиквидность проекта и его историю. Для того этого используются коэффициенты, которые отражают двоечка возможных риска:
   
   —

   Риск низкой ликвидности проекта, так есть экспертно оценивается вероятие длительного поиска покупателя чтобы квартиры или апартамента. Соотношение принимает значения от давно 1, где 1 – ликвидное утверждение, а – вариант недвижимости, к продажи которой на вторичном рынке числом средней цене вероятно уйдет вяще 6 месяцев.
   
   —

   Риск остановки проекта либо — либо переноса срока ввода. Соотношение принимает значения от (были остановки продаж получи длительное время, проект выходил снова на рынок) до 1 (с иголочки проект). Показатель не является прогнозом, а отражает лишь историю проекта.
   
   ​​Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются получи коэффициенты риска.

Источник: Метриум