Итоги 2021 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Aнaлитики кoмпaнии «Мeтриум» пoдвeли итoги гoдa нa мoскoвскoм рынкe нoвoстрoeк мaссoвoгo сeгмeнтa. Oбъeм прeдлoжeния увeличился нa 6,1%. Срeднeвзвeшeннaя цeнa квaдрaтнoгo мeтрa сoстaвилa 263 180 руб. (+0,8% зa дeкaбрь; +2,6% зa квaртaл; +7,6% зa 6 мeсяцeв; +26,8% зa 12 мeсяцeв).

Пo дaнным «Мeтриум», пo итoгaм 2021 гoдa нa рынкe нoвoстрoeк мaссoвoгo сeгмeнтa г. Мoсквы в рeaлизaции нaxoдились 89 прoeктoв с oбщим oбъeмoм прeдлoжeния oкoлo 14

995^[1]

квaртир, суммaрнaя плoщaдь лoтoв сoстaвилa 742,6 тыс. кв. м. Кoличeствo экспoнируeмыx лoтoв oтнoситeльнo дeкaбря прoшлoгo гoдa увeличилoсь нa 6,1%, a прoдaвaeмaя плoщaдь умeньшилaсь нa 7,1%.

Нoвыe прoeкты нa пeрвичнoм рынкe жилья мaссoвoгo сeгмeнтa в 2021 г.

*Стaрт брoнирoвaния
Истoчник: «Мeтриум»

В дeкaбрe пeрвичный рынoк пoпoлнился нoвым прoeктoм «Кaвкaзский бульвaр 51», нaчaлoсь брoнирoвaниe в ЖК «Level Южнoпoртoвaя». Крoмe тoгo, был oбъявлeн стaрт прoдaж нoвoгo кoрпусa в прoeктe «LIFE-Вaршaвскaя» (кoрп. Б7).

Пo срaвнeнию с прeдыдущим пeриoдoм aктивнoсть дeвeлoпeрoв зaмeтнo снизилaсь: в 2021 гoду стaртoвaли 17 нoвыx проектов, позже как в 2020 году получай рынок вышло 29 новинок. В основном комплектование экспозиции произошло за кредит проектов ГК ПИК (новых комплексов и старта продаж в очередных корпусах до того времени представленных проектов). Новый замысел «New Form Аминьевское» мало-: неграмотный вошел в число стартов массового сегмента, неведомо зачем как по состоянию возьми декабрь 2021 года целое лоты в проекте числятся якобы апартаменты. В проекте «Моего Адрес в Алтуфьево», стартовавшем в сентябре 2021 годы, на конец года предложений малограмотный осталось.

В разрезе округов наибольшее преобразование доли экспонируемого предложения стряслось в ЮВАО – с начала возраст его доля снизилась сверху 8,4 п.п., с рынка ушли число проектов. Несмотря на сие, округ сохраняет лидерство – получай него приходится 25,2% всех квартир массового сегмента «старой» Москвы. Блюдо место по объему предложения занимает ЗАО (16,6%, +4,3 п.п. вслед год). За 2021 бадняк в округе вышли три масштабных проекта ото ГК ПИК: «Мичуринский сад», «Барклая 6», «Матвеевский зеленый (наряд». В конце 2020 годы вторую позицию занимал СВАО, вслед за год его доля уменьшилась нате 6,7 п.п. и составила 11,2%. Выросла недоля СЗАО (8,9%, +5,9 п.п.). По (по грибы) счет выхода проекта «Никольские Матты» (ГК ПИК) выросла жеребий ЮЗАО (5,1%, +3,4 п.п.), обаче округ по-прежнему занимает последнее околица по количеству предложений в сегменте. По мнению остальным округам годовая кинетика не превысила 0,8 п.п.

К концу 2021 возраст структура предложения по строительной готовности видно сместилась к стадии монтажа наружных стен. Толика квартир в корпусах на этапе монтажных работ составила сильнее двух третей рынка (71,7%; +26,6 п.п. вслед за год). Это максимальный рейтинг за всю историю наблюдений. Семя подобного смещения экспозиции состоит в массовом старте строительства новых корпусов в середине годы для восполнения образовавшегося дефицита бери рынке. На лоты в корпусах, находящихся получи начальном этапе, приходится 15,2% (-11,7 п.п. после год). На протяжении лета количество предложений в корпусах сверху начальном этапе строительства превалировало просто-напросто в мае, июле и августе – не кто иной на эти месяцы приходятся старты строительства проектов ото А101, «РГ-Девелопмент», ГК Апогей. Доля лотов в корпусах возьми стадии отделочных работ получи конец года составила 9,3% (-12,1 п.п. из-за год). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется итого 3,8% квартир (-2,8 п.п. по (по грибы) год).

В структуре предложения до типу квартир по-прежнему подавляющая предложений приходится на одно- и двухкомнатные варианты, комплексно они занимают около двух третей рынка: 35,7% (+3,2 п.п.) и 30,3% (-2,4 п.п.) целесообразно. За год наметилась склонность наращивания доли компактных лотов-студий в экспозиции. Их квота выросла на 5,6 п.п. числом сравнению с прошлым годом и составила 20,4% ото количества всех предложений. Количество трехкомнатных квартир снизилась бери 5,1 п.п. и занимает 12,8% рынка. Сверху многокомнатные лоты приходится 0,8% предложений (-1,3 п.п. ради год).

Доля квартир с отделкой (финишная и white box) выросла давно 84,2% (+9,6 п.п. за год). Множество. Ant. меньшинство предложений на первичном рынке массовых новостроек экспонировались с финишной отделкой (69,1%; +3,8 п.п. по (по грибы) год). Доля квартир с white box составила 15,1% (+5,8 п.п.). Хоть сколько-нибудь больше приходится на квартиры за исключением. Ant. с отделки – 15,8% рынка, из-за год доля таких предложений снизилась возьми 9,6 п.п.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная прификс квадратного метра на первичном рынке массового сегмента по мнению итогам года составила 263 180 руб. (+0,8% следовать прошедший месяц; +2,6% вслед за квартал; +7,6% за 6 месяцев; +26,8% вслед 12 месяцев). Самое низкое спица в колеснице показателя отмечено в январе (214 290 руб./кв. м), самое высокое – в декабре. Повышение наблюдался каждый месяц, выключая ноября – тогда достоинство снизилась на незначительные 0,4% ровно по сравнению с октябрем. Максимальный менструальный прирост показателя в 3,9% пришелся в апрель.

За 12 месяцев 2021 лета во всех округах средневзвешенная вес квадратного метра заметно выросла. Максимум прирост зафиксирован в ЮАО (+33,2%), СВАО (+32,9%) и ЗАО (+32,7%). Минимальное повышение показателя средней цены квадратного метра указано в ЮЗАО (+15,3%). В остальных округах Москвы годичный прирост составил в среднем 21,4%.

К концу декабря 2021 возраст средний бюджет предложения получи первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,84 млн руб. (+0,1% вслед за прошедший месяц; -0,1% ради квартал; +0,9% за 6 месяцев; +12,8% следовать 12 месяцев). При этом средняя место экспонируемой квартиры уменьшилась следовать 12 месяцев на 6 кв. м – с 54,9 задолго. Ant. с 48,9 кв. м. Бюджет предложения по (по грибы) год вырос по по всем статьям типологиям:

• студии – 7,57 млн руб. (+25%);

• однокомнатные – 10,77 млн руб. (+22%);
• двухкомнатные – 15,29 млн руб. (+21%);
• трёхкомнатные – 20,29 млн руб. (+20%);
• многокомнатные – 26,41 млн руб. (+16%).

Цена квартир массового сегмента в зависимости с типологии

Источник: «Метриум»

Отнесение к разряду самых доступных предложений в декабре 2021 возраст:

• ЖК «Никольские Матты» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): школа площадью 19,9 кв. м следовать 4,5 млн руб.
• ЖК «MySpace для Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): ателье площадью 13,9 кв. м из-за 4,6 млн руб.
• ЖК «Митинский целик» (СЗАО / р-н Митино): комната площадью 20 кв. м следовать 5,2 млн руб.

Основные тенденции в 2021 году:

• средневзвешенная стоимостное выражение квадратного метра выросла вплоть до 263 180 руб. (+26,8% из-за год);
• средний бюджет предложения составил 12,84 млн руб. (+12,8% вслед за год);
• объем предложения по мнению количеству лотов увеличился вслед год на 6,1%, вместе с тем продаваемая площадь уменьшилась сверху 7,1%, что говорит о выходе получай рынок преимущественно компактных квартир;
• в перемещение года наблюдалось активное возмещение текущей экспозиции на рынке, наибольшее распространение количества предлагаемых квартир пришлось держи август (+30,3% за диск));
• в 2021 году рынок пополнился 17 комплексами навстречу 29 в 2020 году, завершились продажи ото застройщиков в 15 проектах;
• продолжается увеличение предложений с отделкой от застройщика: в конец 2021 года с отделкой по-под ключ предлагается 69,1% квартир массового сегмента, до сего часа 15,1% – с отделкой white box. Вместе с разными типами отделки представлено 84,2% (+9,6 п.п. ради 12 месяцев).

Итоги возраст
«В 2021 году значение квадратного метра на рынке недвижимости массового сегмента «старой» Москвы стойко росла, но темпы роста к концу лета ощутимо замедлились, – резюмирует Надежа Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (экспонент партнерской сети CBRE). – Единственным месяцем, подчас рост сменился едва заметной коррекцией, был ноябрь (-0,4% насчет прошлого месяца), однако в преддверии новогодних скидок и акций в декабре подорожание квадратного метра в предложениях ото застройщиков продолжилось (+0,8%) и достигло оружие в 263 тыс. руб./кв.м. Нужно отметить, что в I полугодии 2021 лета среднемесячный темп роста цен составлял 2,8%, а изумительный II полугодии – 1,2%.

Для удержания достигнутого уровня цены вслед за квадратный метр, а также с учетом высокого спроса возьми компактные и наиболее доступные лоты застройщики выводили в продажу квартиры малой комнатности. Таким образом, к концу лета совокупная доля студий и однокомнатных квартир составила 56,1% через всего предложения в сегменте. Опричь того, за прошедший година все форматы стали менее по площади, а средняя плац квартиры в экспозиции уменьшилась получи и распишись 6 кв. м (с 54,9 до 48,9 кв. м). Студии потеряли 1,5 кв. м по (по грибы) прошедшие 12 месяцев, однокомнатные квартиры – 1,7 кв. м, двухкомнатные – 2,1 кв. м, а многокомнатные – 2,8 кв. м. Ведь есть большую роль в уменьшении средней площади экспонируемой квартиры сыграло подвижка структуры объема предложения. Такая поведение позволила сдержать рост стоимости жилья (бюджета покупки квартиры) – его годовая кинетика в два раза ниже динамики роста цены квадратного метра.

1 июля 2021 лета завершилась программа льготной ипотеки, начавшаяся 17 апреля 2020 годы. Однако с июля начали шуровать государственные субсидированные ставки в целях молодых семей. Тем неважный (=маловажный) менее, желаемого эффекта новая обозреватель не произвела и спрос сверху подобные ипотечные кредиты до чертиков низкий. Причина в том, подобно как лимит выдаваемого кредита составляет 12 млн рублей, а трехкомнатная шалаш в массовом сегменте «старой» Москвы в среднем предлагается ради 20,3 млн рублей. Поддержание ипотечного спроса без остатка легло на девелоперов, другие из них за приговор собственной маржи начали обеспечивать пониженные ипотечные ставки пользу кого всех покупателей в своих проектах.

Сверху конец года инфляция в России достигла 8,39% (самое большее с 2015 года). В целях сдерживания инфляции в 2021 году Первостепенный банк несколько раз повышал ключевую ставку с 4,25% накануне 8,5% к декабрю. Столь резкое взгорок ключевой ставки в совокупности с фактическим завершением госпрограммы льготной ипотеки из этого явствует настоящим стресс-тестом пользу кого всей отрасли жилищного строительства Московского региона. В области данным ДОМ.РФ, по мнению состоянию на декабрь средневзвешенная ипотечная оклад ТОП-20 банков для новостройки составила 9,02% годовых. Ипотечные сумма становятся все дороже, растут хоть ставки по субсидированным кредитам крупных системных застройщиков и банков-партнеров, в такой степени как удерживать их в уровне 5-6% становится экономически малоцелесообразно. Подобная тенденция приводит к ограничению платежеспособного спроса и сокращению интереса к ипотечному кредиту».

Согласно итогам 2020 года точка соприкосновения количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) составило побольше 56 тыс. штук^[2]

(+18% релятивно аналогичного показателя 2019 лета), что выше прогноза – ожидался нарастание числа сделок на 6% более или менее прошлого года. В декабре 2020 годы было зарегистрировано более 7 тыс. сделок, что-то сопоставимо с октябрем того но года, когда предполагалось заключение льготной ипотеки, а по сравнению с декабрем прошлого годы количество ДДУ увеличилось в 1,5 раза. Планида ипотеки в 2020 году составила 61%.

Пророчество на 2022 год
«Вздутие и рост себестоимости будут приступить с ножом к горлу застройщиков идти на бугор цен, которое может быть аж не подкреплено активностью покупателей получи и распишись рынке, – считает Надя Коркка. – Риски дальнейшего усиления инфляции и удорожания строительства сохраняются изо-за разрыва производственных и логистических цепочек, обусловленного глобальными коронавирусными ограничениями. Да мы с тобой прогнозируем, что несмотря бери отсутствие драйверов роста, дальнейшая индексация цен сверху рынке продолжится, а ее кинетика будет обуславливаться ростом себестоимости, к концу 2022 возраст средневзвешенная стоимость квадратного метра может взойти на 8-10%.

Главная задача, которую предстоит чикнуть: как на таком «дорогом рынке» взять сторону спрос. Платежеспособный спрос получи и распишись первичном рынке жилья ограничен реальными располагаемыми денежными доходами населения, которые учитывают инфляцию. Оттого для долгосрочного повышения активности покупателей необходим стабильный рост национальной экономики и возрастание благосостояния населения. Этот церемония носит длительный и поступательный природа, но на горизонте 1,5 планирование единственное «быстрое и действенное» проблемы) – это возврат к государственному субсидированию ипотеки. Сдержка. Ant. прибавка ставки на уровне 8-8,5% годовых сподручно нивелировать фактор «драгоценный» ипотеки в моменте. В противном случае попытки застройщиков обматюгать затраты на частное финансирование ипотеки за счет прибыли дополнятся пока и компенсацией неучтенной себестоимости. Сие может привести многие проекты к обнулению прибыли, а в некоторых случаях и к убыткам в 2023 году.

Держи наш взгляд, потребность отрасли к возврату государственной программы льготного ипотечного кредитования интересах всех участников процесса – государства, застройщиков, покупателей – достанет очевидна к середине 2022 годы. Условия этой программы и размер ипотечной ставки, скоренько всего, будут учитывать соотнесение спроса и предложения, а уровень ставки хорош не менее 8%.

Мы прогнозируем, аюшки? даже при условии принятия мер точно по стимулированию спроса со стороны государства, контингент сделок на первичном рынке Московского региона окажется получи и распишись 10-15% ниже аналогичного показателя 2021 лета».

Источник: «Метриум»

[1]

В нескольких комплексах габариты предложения рассчитан экспертно, исходя с общего количества квартир ровно по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной ото менеджеров по продажам.

[2]

Торговые связи физлиц по проектам всех классов, за исключением. Ant. с оптовых покупок.